亚洲欧美中文日韩在线v日本,亚洲精品永久在线观看,亚洲av日韩av永久无码色欲,亚洲成a人片777777,亚洲人成网站在线播放942

大家好，我是深大MBA2015級(jí)的陳杰，從事房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，很榮幸有機(jī)會(huì)在深大MBA的平臺(tái)上分享我的故事。自2010年至2022年，在這12年的工作時(shí)間中按周期算，我分別經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的第二次和第三次起落。從業(yè)過程中，我總結(jié)了一些行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與工作心得和大家分享交流。

（點(diǎn)擊圖片查看完整版視頻）

1、“爆雷”風(fēng)口下房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)分析

現(xiàn)在的房地產(chǎn)形式非常不容樂觀，例如恒大、融創(chuàng)以及雅居樂等一些比較大的房地產(chǎn)企業(yè)，都出現(xiàn)了不同程度的海內(nèi)外債務(wù)的問題。

為什么會(huì)有這么多債務(wù)爆雷或者逾期呢？這里面也有一些歷史原因，融資渠道的收窄和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，這些日積月累，冰凍三尺非一日之寒，最終導(dǎo)致了現(xiàn)在的結(jié)果。除了房地產(chǎn)企業(yè)自己“爆雷”之外，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)很多地方出現(xiàn)大面積的停貸現(xiàn)象，很多業(yè)主向銀行發(fā)函，要停止貸款直至復(fù)工時(shí)間，才能繼續(xù)還貸。業(yè)主們把首付、之前付的貸款以及自己的信用全部押上，來(lái)向銀行做出“壓迫”、道德申訴、經(jīng)濟(jì)申訴，我覺得這都是一種正常的現(xiàn)象。

為什么會(huì)導(dǎo)致這樣的結(jié)果？

近年來(lái)尤其是疫情以來(lái)，整個(gè)消費(fèi)級(jí)市場(chǎng)都比較差，大家買房是比較謹(jǐn)慎的，有時(shí)候付出了所有積蓄，結(jié)果換來(lái)了一片爛尾樓。雖然我是房地產(chǎn)開發(fā)商的從業(yè)者，但我也是一個(gè)消費(fèi)者，站在消費(fèi)者的立場(chǎng)上，爛尾樓的出現(xiàn)房地產(chǎn)商難辭其咎；可作為房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，有時(shí)候我們也迫不得已。

迫不得已的原因可以從這幾方面解釋：

首先，在國(guó)家目前的金融形勢(shì)下，房地產(chǎn)商很難從銀行的正常渠道取得所必須的資金。于是就有了向金融機(jī)構(gòu)借款和發(fā)行海外債務(wù)的兩種渠道。

海外債，其實(shí)也是大部分華人在買，這個(gè)情況下融資成本必然是高息的。其實(shí)，在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的年代，尤其是2013年到2015年，房地產(chǎn)的毛利率可以達(dá)到40%甚至更多，融資成本稍微高一點(diǎn)，問題是不大的。

但現(xiàn)在，尤其是2020年到現(xiàn)在的疫情階段，三四線城市房地產(chǎn)的利潤(rùn)已經(jīng)低于10%，從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，如果融資成本非常高，項(xiàng)目一定會(huì)虧本，開發(fā)商就會(huì)沒有資金或者資金難以為繼，只能把項(xiàng)目停掉；總包商無(wú)法從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到工程款，沒有錢付農(nóng)民工的工資，從而會(huì)導(dǎo)致了出現(xiàn)一些社會(huì)面的問題，打工人群體收入減少，房地產(chǎn)企業(yè)暫停項(xiàng)目，爛尾樓出現(xiàn)，消費(fèi)者無(wú)法收樓，也不可能繼續(xù)還貸。

當(dāng)下，我認(rèn)為房地產(chǎn)還沒有到窮途末路的階段，因?yàn)槲覈?guó)城市化方興未艾，遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在這種情況下房地產(chǎn)是有發(fā)展空間的。既然有發(fā)展空間，就會(huì)考慮是否值得投資，投資就意味資產(chǎn)有增值的空間，可房地產(chǎn)的發(fā)展空間不太大，除非房子所處的地段非常好。

2、房地產(chǎn)不景氣，“醬酒熱”持續(xù)發(fā)酵

房地產(chǎn)業(yè)不景氣，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的投資熱情減少，原本投向房地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)向流入醬香型白酒領(lǐng)域。

醬香型白酒，被投資行業(yè)熱炒，引起了“醬酒熱”的浪潮，它為熱炒的原因如下：

原因一：一部分投資房地產(chǎn)的資金，進(jìn)入到了醬酒領(lǐng)域，我知道的幾個(gè)房地產(chǎn)商，他們有的建立了自己的酒莊，有的直接買了酒廠。

原因二：原本計(jì)劃買房賺錢的人，看買房不怎么賺錢了，于是這些買房資金開始流入白酒領(lǐng)域，他們開始做起了白酒經(jīng)銷商，尤其是醬酒經(jīng)銷商。

為什么是醬酒，而不是其他香型的白酒呢？

因?yàn)獒u酒一家獨(dú)大，只有茅臺(tái)把自己的價(jià)格定的高高在上，往下的空間充滿了無(wú)限想象。資本永遠(yuǎn)是逐利的，在這種情況下，醬酒概念層出不窮。例如12987傳統(tǒng)工藝，醬酒對(duì)于身體有各種調(diào)節(jié)作用，以及喝了醬酒對(duì)心血管或者身體有各種益處；這些也不能說(shuō)完全沒道理，但更多的是概念上的炒作，所以醬酒熱可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

對(duì)于這種現(xiàn)象，我想給大家一個(gè)忠告，物超所值的東西我們可能能碰到，尤其醬酒領(lǐng)域。但個(gè)人建議，如果你只想喝一點(diǎn)，可以囤一點(diǎn)，投資就不太建議了，因?yàn)樗呢?cái)富風(fēng)口不是很好了，大家可以轉(zhuǎn)投其他的領(lǐng)域。

3、房地產(chǎn)的投資建議

對(duì)于房地產(chǎn)，我個(gè)人有以下幾個(gè)簡(jiǎn)單的投資建議：

首先戶型方面。如果你想投資房地產(chǎn)，盡量買一些中小戶型。

第二盡量買在城市中心區(qū)位的房子。

第三，個(gè)人建議總價(jià)不要太高，同區(qū)域性價(jià)比的單位，還是有一點(diǎn)投資價(jià)值的。

至于白酒領(lǐng)域，想在這個(gè)領(lǐng)域做經(jīng)銷商，你要想清楚，如果你的資金確實(shí)沒地方放，酒買回來(lái)賣不出去，也能夠自己消化完，我認(rèn)為你可以試著投資，也許有機(jī)會(huì)再增長(zhǎng)一點(diǎn)，但不建議在白酒領(lǐng)域做大投資。

以上就是一個(gè)簡(jiǎn)單的投資邏輯暨資本的保值和增值。房地產(chǎn)，以前是我國(guó)最好的一個(gè)保值增值的工具，現(xiàn)在仍然是比較好的保值工具，但增值就需要打一個(gè)問號(hào)了。白酒，不懂行的我建議不要去碰。

4、房地產(chǎn)和白酒的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

接下來(lái)說(shuō)一下房地產(chǎn)和白酒的發(fā)展趨勢(shì)：

房地產(chǎn)未來(lái)有兩個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：

第一，房地產(chǎn)領(lǐng)域集中度會(huì)比較高。目前可以看到央企和國(guó)企正大規(guī)模并購(gòu)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，所以它的集中度會(huì)比較高。

第二，專業(yè)化會(huì)比較高。所謂的專業(yè)化，一方面是指對(duì)于某個(gè)領(lǐng)域，或者某個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)化會(huì)比較高；某個(gè)領(lǐng)域是什么意思，比如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這仍然是房地產(chǎn)以后發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，這在一些城市發(fā)展過程中有所體現(xiàn)，例如廣東提出的“騰籠換鳥”，驅(qū)逐一些制造業(yè)轉(zhuǎn)而發(fā)展金融和高端服務(wù)業(yè)。另外，還有工業(yè)化，例如深圳的一些工業(yè)用地，審批比較大方，但房地產(chǎn)開發(fā)、金融以及其他的綜合用地，大家還是比較持審慎態(tài)度的，所以房地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍具有很大的發(fā)展空間。

另一方面是指團(tuán)隊(duì)專業(yè)化，中國(guó)幾個(gè)發(fā)展比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬(wàn)科和龍湖，他們的專業(yè)化程度非常高。房地產(chǎn)企業(yè)如果能很好地將這兩個(gè)專業(yè)化結(jié)合起來(lái)，建議大家還是可以持續(xù)關(guān)注。

白酒未來(lái)也會(huì)有兩個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：

第一低度化，低度化是指生產(chǎn)十幾度或幾度的酒。

第二是向一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，它的集中度應(yīng)該比較高，因?yàn)槊蠛椭木破笤谑袌?chǎng)上占一定的地位。

而且低度酒領(lǐng)域，目前是一片藍(lán)海，還是有機(jī)會(huì)去做下一個(gè)風(fēng)口，這是我自己的判斷。我也致力于發(fā)展這些方面，房地產(chǎn)向?qū)I(yè)化方向轉(zhuǎn)變，走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市發(fā)展相融合的一個(gè)道路；而在白酒的投資領(lǐng)域，以低度酒為發(fā)展方向。

5、深圳大學(xué)MBA辦學(xué)15周年

我在深大MBA感觸良多，收獲了非常多的知識(shí)和人脈，同時(shí)也助力了自己事業(yè)的發(fā)展。在深圳大學(xué)MBA辦學(xué)15周年之際，我謹(jǐn)代表我個(gè)人和2015級(jí)全體同學(xué)，向?qū)W校致以深深的祝福。祝深大MBA越辦越好！

【往期回顧】

【深圳大學(xué)MBA項(xiàng)目相關(guān)信息】