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【MBA中國(guó)網(wǎng)訊】“歷史仿佛是一位編年史家，漠然而執(zhí)著地使一段又一段歷史彼此相連，從不同的時(shí)代和不同的地點(diǎn)回顧那些星光燦爛的時(shí)刻，它們就像永恒的奪目的星星，照耀著暫時(shí)的黑夜?！?/p>

——奧地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人類的群星閃耀時(shí)》這樣講述歷史的前行力量。

一直以來(lái)，大家都說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)是“政策市”，事實(shí)上的確如此，在特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育與發(fā)展，離不開政策之手的點(diǎn)撥，也正是在多方調(diào)節(jié)之下，中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)一直穩(wěn)步前行著。

從福利分房到住房改革，再到如今商品房的更新迭代，杭州的房地產(chǎn)一直走在全國(guó)前列，樓市政策也在有形無(wú)形之中影響著杭州市場(chǎng)的步伐。如今，杭州樓市過(guò)熱現(xiàn)象頻現(xiàn)，限制性政策加身，調(diào)控政策會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)嗎，市場(chǎng)將如何走，購(gòu)房者該如何自處？

本期《城就70》系列，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)對(duì)話浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授，賈教授見證了杭州樓市發(fā)展變化，且對(duì)政策市場(chǎng)深有研究，我們一起聊過(guò)往展未來(lái)，共話購(gòu)房者置業(yè)大計(jì)。

浙江大學(xué)管理學(xué)院教授，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

賈生華教授

Q：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

A：浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授

Q：賈老師您好，在杭州的樓市發(fā)展史上，調(diào)控政策也發(fā)生過(guò)一些重要的作用，可否依據(jù)政策的演變，將杭州的樓市劃分出幾個(gè)不同的發(fā)展周期？

A：中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史還比較短，可以說(shuō)是國(guó)家的政策和改革促進(jìn)了市場(chǎng)的發(fā)展。整體來(lái)說(shuō)，可分為三個(gè)階段。

第一階段：2003年以前，這一階段是以市場(chǎng)培育為重點(diǎn)的一個(gè)時(shí)期，通過(guò)改革、政策促進(jìn)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

90年代，我國(guó)進(jìn)入城市化初期，特別需要資金的籌集和城市建設(shè)的大規(guī)模發(fā)展。當(dāng)時(shí)主要是通過(guò)土地、住房改革及房地產(chǎn)金融三大政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，而杭州在全國(guó)起了一個(gè)帶頭的作用。

1997年的時(shí)候杭州成立第一個(gè)土地儲(chǔ)備中心，成為全國(guó)學(xué)習(xí)的榜樣，住房制度改革方面，2001年杭州公房出售比例就已達(dá)到百分之八九十，領(lǐng)先全國(guó)，此后又有允許公房上市政策，讓杭州包括浙江其他地方老百姓購(gòu)房的意識(shí)較早形成。

另外，房地產(chǎn)金融政策對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)也起到重大的作用，其中最主要的是個(gè)人購(gòu)房*政策。新世紀(jì)初期，國(guó)家為了鼓勵(lì)商品房市場(chǎng)的發(fā)展，大力發(fā)展住房信貸，杭州老百姓市場(chǎng)投資意識(shí)比強(qiáng)，很多人率先*買房，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

第二階段：從2003年到2008年是杭州的房地產(chǎn)處于快速的發(fā)展一個(gè)時(shí)期。

得益于杭州土地、住房制度改革較早的啟動(dòng)，杭州房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，這一時(shí)期不管是房?jī)r(jià)還是老百姓的市場(chǎng)參與度都是領(lǐng)先全國(guó)的，像溫州、臺(tái)州、義烏等浙江民間資本較為雄厚，參與市場(chǎng)的熱情也比較高，如溫州炒房團(tuán)全國(guó)知名，所以就全國(guó)市場(chǎng)而言杭州是走在前面的。

2003年的時(shí)候，國(guó)家政策層面發(fā)生了重要變化，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，其中提及房地產(chǎn)泡沫及風(fēng)險(xiǎn)。這一階段政策上，杭州主要落實(shí)中央的一些要求，如2005年提出要穩(wěn)定和控制房?jī)r(jià)，2007年提出要加強(qiáng)住房保障，“五房并舉”解決中低收入家庭的住房困難，努力改進(jìn)住房保障體系。

第三階段：2008年到現(xiàn)在，政策和市場(chǎng)一種反復(fù)博弈和對(duì)峙的狀態(tài)。

經(jīng)過(guò)前面十幾年的市場(chǎng)培育，房?jī)r(jià)上漲較快，市場(chǎng)過(guò)熱跡象明顯，國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策也取得一定的效果。但2008年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策又發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)折，因金融海嘯的影響，為應(yīng)對(duì)外部的沖擊，國(guó)家出臺(tái)了著名的4萬(wàn)億的刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃。從2008年9月到12月，中央和地方連續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)的救市政策，市場(chǎng)政策徹底從抑制房地產(chǎn)過(guò)熱到刺激房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

2008年底到2011年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)也上了一個(gè)大臺(tái)階，2012年、2013年政府又加強(qiáng)了調(diào)控，尤其是金融方面的收緊，這就導(dǎo)致2014、2015年杭州市場(chǎng)處于比較低迷的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷給宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定壓力，2015年限購(gòu)政策又陸續(xù)被取消，2016年初又啟動(dòng)了去庫(kù)存、推行棚改等政策，導(dǎo)致直到現(xiàn)在都持續(xù)的過(guò)熱市場(chǎng)狀態(tài)。

市場(chǎng)一過(guò)熱，又把限購(gòu)政策拿了出來(lái)，事實(shí)上到目前為止限制性政策還在不斷地加碼，但效果還沒有完全顯現(xiàn)出來(lái)。如果限制性措施進(jìn)一步增加的話，也許出現(xiàn)新的市場(chǎng)調(diào)整。所以說(shuō)，從2008年到目前整體情況應(yīng)屬于政策和市場(chǎng)博弈的一個(gè)時(shí)期。

當(dāng)前杭州限購(gòu)限價(jià)、土拍雙限，新的調(diào)控手段頻出，您是如何看待這些*策的，這些會(huì)是階段性的還是持久的？

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政策和市場(chǎng)是兩種基本的機(jī)制。在全面深化改革的相關(guān)文件及十九大以后也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性的作用，同時(shí)更好地發(fā)揮政府的作用，也就是說(shuō)兩只手是不可偏廢的。

從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)的話，我預(yù)計(jì)在接下來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，仍然是市場(chǎng)和政策的一個(gè)博弈的過(guò)程，或者是較量的過(guò)程。目前把限制性政策做到十分極致的狀態(tài)，不會(huì)是一個(gè)常態(tài)，這些應(yīng)是一個(gè)階段性的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的措施。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的情況下，這些限制性的政策也會(huì)有序退出或調(diào)整，而如果市場(chǎng)真的不好，相關(guān)政策也會(huì)變得更加友好起來(lái)。

從2016年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷加碼，當(dāng)前調(diào)控主要目的是什么，您覺得未來(lái)會(huì)怎么走？

目前調(diào)控政策可能主要聚焦于房?jī)r(jià)。價(jià)格是所有市場(chǎng)信息的一個(gè)樞紐，包括供求關(guān)系、市場(chǎng)信心和市場(chǎng)情緒等各方面的總表現(xiàn)。

但價(jià)格不應(yīng)單是調(diào)控的最終目的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格及市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定，下一步應(yīng)該會(huì)向供求關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展走。

按照我們國(guó)家的高質(zhì)量發(fā)展的要求，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)政策都應(yīng)該圍繞城市高質(zhì)量發(fā)展和城市生活更加美好的方向來(lái)走。

未來(lái)，杭州的舊區(qū)改造整頓提升這些方面預(yù)計(jì)會(huì)有更多關(guān)注，而房地產(chǎn)市場(chǎng)像綠色環(huán)保生態(tài)、商品房品質(zhì)等方面，還有很大的提升空間。

Q：不少人將“限價(jià)+搖號(hào)”政策看作政府給的紅利去搶低價(jià)房，造成市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，您怎么看？在樓市政策影響下，購(gòu)房者應(yīng)如何看待自己的置業(yè)需求呢？

A：買房也不能光看價(jià)格，因?yàn)橄迌r(jià)和搖號(hào)政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)，事實(shí)上有一定的負(fù)面效果，如對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量的影響。另外價(jià)格倒掛紅利這只是一個(gè)短期現(xiàn)象，隨著調(diào)控政策的積累效應(yīng)，市場(chǎng)會(huì)逐漸平穩(wěn)，政府可能也就不需要對(duì)價(jià)格過(guò)度敏感。

前面也講到價(jià)格是一個(gè)綜合信號(hào)，從未來(lái)的發(fā)展看，政府不會(huì)僅關(guān)注價(jià)格，品質(zhì)和高質(zhì)量發(fā)展，才是要解決的重點(diǎn)問(wèn)題。從購(gòu)房者角度而言，購(gòu)房是一個(gè)家庭長(zhǎng)期的消費(fèi)和投資支出，唯一地看價(jià)格事實(shí)上是一個(gè)誤區(qū)，應(yīng)該將價(jià)格和品質(zhì)結(jié)合自身需求綜合考慮，不能一味地去圖便宜。

Q：您覺得房地產(chǎn)理想的狀態(tài)是怎樣的，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能達(dá)到這種狀態(tài)？

A：理想的狀態(tài)應(yīng)該是回到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)城市發(fā)展起著促進(jìn)作用，市場(chǎng)各方面的參與者都是公平的，都是可持續(xù)的一種狀態(tài)。

比如就開發(fā)商而言，不會(huì)長(zhǎng)期暴利也不會(huì)長(zhǎng)期大范圍的虧本，而隨著市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，供求關(guān)系回歸到正常狀況，購(gòu)房者的選擇多了，那么開發(fā)商多樣化的可能性也就大了，如果品質(zhì)有差異那么價(jià)格也可以有不同，這樣一個(gè)多層次的多樣化的，有多種選擇的市場(chǎng)，才是一個(gè)好的市場(chǎng)。也只有這樣，市場(chǎng)才會(huì)比較持續(xù)和健康發(fā)展。

杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今很難說(shuō)何時(shí)會(huì)達(dá)到理想狀態(tài)，但應(yīng)該是越來(lái)越近了，市場(chǎng)和政策兩只手一直在相互配合，總體上我們是在朝著可持續(xù)的健康的市場(chǎng)在走，對(duì)杭州未來(lái)的持續(xù)發(fā)展我們都充滿期待。

轉(zhuǎn)自：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站

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