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進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)巨變，催生出商業(yè)地產(chǎn)4.0模式。但何為商業(yè)地產(chǎn)4.0？它將如何顛覆現(xiàn)存商業(yè)的發(fā)展路徑？同濟(jì)大學(xué)EMBA中心攜手商業(yè)地產(chǎn)知院校友企業(yè)寶龍集團(tuán)，共同舉辦第六屆地產(chǎn)先鋒論壇，誠(chéng)邀多位重磅嘉賓，以“完美解讀商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代的最佳實(shí)踐”為主題，共話房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展新路徑。

論壇于2015年10月31日在七寶寶龍城舉行，由同濟(jì)EMBA優(yōu)秀校友、仲益控股副總裁湯曉丹主持。不同于往屆聚焦住宅地產(chǎn)的話題探討，本次同濟(jì)EMBA地產(chǎn)先鋒論壇將目光對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)分析，吸引了同濟(jì)EMBA校友、設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)及商界同仁的熱情參與。活動(dòng)中，同濟(jì)大學(xué)EMBA中心同濟(jì)大學(xué)EMBA中心主任李奕濱首先致辭，對(duì)一直以來(lái)支持和關(guān)注同濟(jì)EMBA地產(chǎn)先鋒論壇系列活動(dòng)的校友和各界朋友表示感謝；隨后，來(lái)自地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)媒體、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的五位商界精英先后做了主題演講，以各自新穎獨(dú)特的視角詮釋了何為商業(yè)地產(chǎn)4.0。

同濟(jì)大學(xué)EMBA中心主任李奕濱致辭

仲益控股副總裁湯曉丹主持

如何玩轉(zhuǎn)商業(yè)4.0——方芳（思量地產(chǎn)研究中心經(jīng)理）

思量地產(chǎn)研究中心經(jīng)理方芳演講

“顏值”是時(shí)下最熱門的新詞之一，方芳以此為切入點(diǎn)，認(rèn)為“顏值”是新時(shí)代的消費(fèi)品，甚至形成“顏值產(chǎn)業(yè)”，應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)，是指外在的建筑、環(huán)境和場(chǎng)景。所以在商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的外觀必須是“高顏值”的，如此方能奠定商場(chǎng)作為職場(chǎng)、家庭外第三空間的基礎(chǔ)。在這里，建筑、空間、環(huán)境被構(gòu)建成為一種場(chǎng)景，成為享受、展示和社交的場(chǎng)所。

要真正提升商業(yè)地產(chǎn)的魅力，必須注入大眾文化元素。方芳以上海K11莫奈展、新天地《不朽的梵高》感映大展為例，提出購(gòu)物中心可跳脫出商場(chǎng)的狹義范疇，進(jìn)一步擴(kuò)展自己的定位，通過(guò)打造市民公共空間來(lái)滿足社會(huì)大眾精神文化的需求。而在這一方面，日本東京、北京的商場(chǎng)就有很多成功案例，它們將商場(chǎng)作為展示空間、演藝中心和體育場(chǎng)館，滿足了人們的精神體驗(yàn)式需求，欲望都市的商業(yè)4.0由此形成。

不同于以往聚焦于大眾消費(fèi)，方芳認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代，商業(yè)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷的策略應(yīng)從大眾走向小眾，各種商業(yè)業(yè)態(tài)面臨的挑戰(zhàn)簡(jiǎn)而言之就是“找人、找對(duì)人、留下人”。人們總是被與自己的愛(ài)好和審美相似的人吸引，聚集成圈子。比如鹿晗作為現(xiàn)如今90后、00后所追捧的新一代偶像，榮登福布斯榜，但其影響力也就在年輕一代中最為顯著，而眾多奢侈品牌正在被個(gè)性品牌和潮牌所取代，商業(yè)4.0的未來(lái)趨勢(shì)是“物以類聚”。

寶龍商業(yè)地產(chǎn)模式的發(fā)展及4.0時(shí)代的產(chǎn)品實(shí)踐——洪群峰（寶龍集團(tuán)副總裁兼寶龍置地發(fā)展有限公司總經(jīng)理）

寶龍集團(tuán)副總裁兼寶龍置地發(fā)展有限公司總經(jīng)理洪群峰演講

洪群峰直指，正是由于傳統(tǒng)商業(yè)的不足與缺陷以及消費(fèi)者不斷改變的需求，才衍生了商業(yè)4.0這個(gè)注重“生活方式”體驗(yàn)的創(chuàng)新商業(yè)模式，如成都太古里、上海大寧國(guó)際、深圳華僑城和北京藍(lán)色港灣等。

寶龍集團(tuán)作為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，其發(fā)展歷程本身也是從商業(yè)1.0到商業(yè)4.0的進(jìn)化過(guò)程。洪群峰回顧過(guò)往，提出了自己對(duì)商業(yè)地產(chǎn)4.0的理解。他認(rèn)為商場(chǎng)應(yīng)該被定義為“體驗(yàn)式購(gòu)物中心”，應(yīng)當(dāng)以附加精神情感文化的家庭全員生活體驗(yàn)為主導(dǎo)。為此，寶龍地產(chǎn)以上海七寶寶龍廣場(chǎng)作為新型體驗(yàn)式商業(yè)的實(shí)踐范本，聘請(qǐng)了國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造寶龍新一代商業(yè)旗艦，最終形成1個(gè)龍形生活方式中心、2條主題商業(yè)街、3個(gè)主題廣場(chǎng)和寶龍自持的配套設(shè)施構(gòu)成的商業(yè)綜合體。

七寶寶龍廣場(chǎng)秉持“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”理念，將為消費(fèi)者提供更人性化的綜合型體驗(yàn)消費(fèi)和更豐厚的生活享受。在這里，人們將盡享“吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)、品、賞、趣”八大樂(lè)事。

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的演變——Todd（原美國(guó)捷得JERDE國(guó)際建筑事務(wù)所中國(guó)區(qū)總監(jiān)）

原美國(guó)捷得JERDE國(guó)際建筑事務(wù)所中國(guó)區(qū)總監(jiān)TODD演講

Todd以國(guó)際化視角，分析了近代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)重要階段，1946-1980年也就是嬰兒潮一代，以?shī)蕵?lè)為基礎(chǔ)的購(gòu)物中心嶄露頭角；1980-2000年間，以交通為導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)成為主流，CBD被再度利用，人們也更多地愿意在以藝術(shù)為附加體驗(yàn)的商場(chǎng)停留。而到了第三階段，也就是現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)演變?yōu)轶w驗(yàn)式的生活休閑目的地。

在Todd看來(lái)，消費(fèi)者正在不斷升級(jí)他們的想法和需求，他們?cè)絹?lái)越注重視視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)、味覺(jué)的五維體驗(yàn)，這必然直接影響商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展。所以在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，無(wú)論是建筑師還是開(kāi)發(fā)商，都必須牢記商業(yè)項(xiàng)目的真正價(jià)值在于消費(fèi)者對(duì)于體驗(yàn)的享受和記憶。

最后，Todd還與大家分享了國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)2020年購(gòu)物中心的八大預(yù)測(cè)：

?線下零售和線上零售的統(tǒng)一；

?與消費(fèi)者關(guān)系將空前緊密；

?購(gòu)物中心向“社區(qū)”進(jìn)行轉(zhuǎn)變；

?商場(chǎng)環(huán)境需吸引年輕一代；

?物流將被植入購(gòu)物中心；

?開(kāi)發(fā)商與零售商的合作將更頻繁；

?全新的租金模式將出現(xiàn)；

?商業(yè)地產(chǎn)投資前景良好。

商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代的新商業(yè)策略實(shí)踐——馬珺（寶龍商業(yè)集團(tuán)招商中心總經(jīng)理）

寶龍商業(yè)集團(tuán)招商中心總經(jīng)理馬珺演講

在商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代，要打造成功的購(gòu)物中心，馬珺認(rèn)為必須回到原點(diǎn)，即購(gòu)物中心的實(shí)質(zhì)究竟是什么？購(gòu)物中心的興起最初是為了滿足人們的購(gòu)物需求，這也是購(gòu)物中心發(fā)展的啟蒙階段，但隨著突飛猛進(jìn)的城市化發(fā)展，購(gòu)物中心逐漸向娛樂(lè)化階段過(guò)渡，而現(xiàn)在購(gòu)物中心的主題化階段已經(jīng)出現(xiàn)了，所謂主題化階段就是購(gòu)物中心更加注重消費(fèi)者的需求，力圖打造屬于自己的個(gè)性標(biāo)簽?，F(xiàn)在很多中國(guó)一二線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展就處在娛樂(lè)化階段和主體化階段之間，寶龍集團(tuán)以七寶寶龍廣場(chǎng)作為實(shí)踐范本，率先邁入主題化階段。

七寶寶龍城地處閔行，扼守虹橋板塊核心，坐擁西上海繁華，擁有絕佳地理位置和優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)人群。但周邊商場(chǎng)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，七寶寶龍城為了脫穎而出，將滿足消費(fèi)者需求的體驗(yàn)消費(fèi)作為首要目標(biāo)，修建了閔行區(qū)最大的屋頂花園長(zhǎng)廊、閔行區(qū)首個(gè)獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)餐飲小鎮(zhèn)、閔行區(qū)第一條夜光跑道、閔行區(qū)最大的寵物游樂(lè)區(qū)、七寶地區(qū)最大規(guī)模的酒吧街等，使購(gòu)物中心的功能復(fù)雜化，滿足消費(fèi)者的多樣性需求，使之成為七寶地區(qū)最大體量的半開(kāi)放式商業(yè)綜合體。

商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代的互聯(lián)網(wǎng)實(shí)踐——吳弼川（寶龍電商總經(jīng)理）

寶龍電商總經(jīng)理吳弼川演講

現(xiàn)在，互聯(lián)網(wǎng)正在深刻影響并改變傳統(tǒng)企業(yè)，如何應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)是每個(gè)企業(yè)都必須面對(duì)的時(shí)代課題。為了呼應(yīng)時(shí)代發(fā)展，寶龍集團(tuán)推出了名為“悅商聚變引擎”的APP，吳弼川不僅現(xiàn)場(chǎng)演示了如何操作這款A(yù)PP，還詳細(xì)地解讀了這款A(yù)PP背后的構(gòu)建邏輯。

吳弼川認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)實(shí)體商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化，首先必須衡量以下六個(gè)指標(biāo)。首先是企業(yè)重心的衡量，該放在線上還是線下，第二評(píng)估顧客/用戶，他們究竟要什么？第三權(quán)衡資源，是否能兩線作戰(zhàn)？第四是計(jì)算智能設(shè)備、開(kāi)發(fā)、投入運(yùn)營(yíng)等的成本。第五要分析數(shù)據(jù)。需要多少？從哪獲得？最后是設(shè)定合理的目標(biāo)。粉絲加折扣就是互聯(lián)網(wǎng)化嗎？互聯(lián)網(wǎng)的價(jià)值是什么？衡量好這幾個(gè)指標(biāo)之后，互聯(lián)網(wǎng)化的核心行動(dòng)就絕不是做個(gè)APP這么簡(jiǎn)單，而是通過(guò)APP實(shí)現(xiàn)全面行為數(shù)據(jù)化和經(jīng)營(yíng)空間的擴(kuò)展。

為此，七寶寶龍城力圖在每一個(gè)細(xì)節(jié)都做到極致，希望最終能夠打造新型、至簡(jiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)化的商業(yè)系統(tǒng)，成為商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代的行業(yè)典范。

在新的歷史機(jī)遇下，商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)怎樣的變革？在新的商業(yè)發(fā)展模式下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來(lái)怎樣的破局與新契機(jī)？此次同濟(jì)大學(xué)EMBA地產(chǎn)先鋒論壇以多維視角分析，全面解讀商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展做了一次有意義的探索。更重要的是，同濟(jì)大學(xué)EMBA和寶龍集團(tuán)、第一地產(chǎn)、思量商業(yè)共同面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)所進(jìn)行的思索，必將成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新和前行的動(dòng)力。

地產(chǎn)先鋒嘉賓合影