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日新月異大灣畔，舊貌新顏共繁榮

基于珠三角多地的城市更新調(diào)研

到2020年底，我國(guó)城市化率由改革開(kāi)放初1978年的17.9%提升到了63%，城鎮(zhèn)人口超9億人，我國(guó)城市的面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，進(jìn)入了真正的“城市時(shí)代”。但城市化的高速發(fā)展也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，“城市更新”正是引導(dǎo)“快速城鎮(zhèn)化”走向“高質(zhì)量城鎮(zhèn)化”的有力手段。作為改革開(kāi)放的”領(lǐng)頭羊“，廣東省在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)面臨著人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，老舊小區(qū)亟需改造的問(wèn)題，因受廣東地區(qū)疫情影響，“星辰粵城”實(shí)踐團(tuán)隊(duì)分成三個(gè)小組，通過(guò)電話訪談的形式分別對(duì)廣州、深圳和東莞三個(gè)城市的代表性“三舊“改造案例進(jìn)行實(shí)踐。

01.深圳市南山區(qū)大沖城中村綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

大沖城中村改造前、改造中、改造后（左至右）

深圳市南山區(qū)大沖城中村改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）是目前廣東省內(nèi)最大的城中村整體改造項(xiàng)目。本項(xiàng)目采取拆除重建和局部綜合整治相結(jié)合的更新模式，項(xiàng)目拆遷用地面積 47 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積 36 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目整體規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá) 280 萬(wàn)平方米，分兩期實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，采用“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、股份公司參與”的運(yùn)作模式，配套了多項(xiàng)政策措施，該項(xiàng)目為省內(nèi)其他城市提供了優(yōu)秀的借鑒樣本。

02.廣州市文沖城中村改造項(xiàng)目

文沖城中村改造前、改造中、改造后（左至右）

文沖（石化路以西）的現(xiàn)狀城中村，位于廣州市黃埔東路以北、石化路以西、烏涌河以東、萬(wàn)科城市花園以南，總用地面積約 50.49 公頃。改造范圍內(nèi)共有 1916 戶，4896 人。該改造項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，文沖集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造，成立全資子公司為改造主體，改造成本全部由融資地塊協(xié)議出讓取得改造資金。改造后村集體利益不受損、居民生活水平漸步上升，為保障文沖集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃在復(fù)建現(xiàn)有 12 萬(wàn)平方米集體物業(yè)基礎(chǔ)上，另額外增加 4.7 萬(wàn)平方米的復(fù)建村集體物業(yè)。文沖古建筑群規(guī)劃修繕建成后，古建筑群將成為民眾觀賞休閑、文化交流和活動(dòng)經(jīng)營(yíng)的好場(chǎng)所，提升了以“文化”為主題的品質(zhì)社區(qū)，成為打造城市特色名片的重要資源。

03.東莞市東城區(qū)牛山鐘屋圍舊村改造項(xiàng)目

東城區(qū)牛山鐘屋圍舊村“三舊”改造項(xiàng)目位于東莞市東城區(qū)牛山社區(qū)莞長(zhǎng)路西側(cè)，東莞市第一中學(xué)及高級(jí)中學(xué)東南部，項(xiàng)目改造范圍共 19.07 公頃，改造后實(shí)際出讓面積 10.7 公頃。該項(xiàng)目由東莞市東城區(qū)牛山股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社和東莞市卓越天城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)村企合作模式進(jìn)行改造。在改造過(guò)程中，通過(guò)股東代表會(huì)議、公開(kāi)公示等程序，充分保障了農(nóng)村村民的參與權(quán)、知情權(quán)。通過(guò)項(xiàng)目征地拆遷，農(nóng)村集體獲得土地出讓金返還款 2.05 億元、臨街商鋪 1000 平方米以及位于項(xiàng)目?jī)?nèi)的社區(qū)管理用房 350 平方米，使過(guò)去相對(duì)欠發(fā)達(dá)的集體經(jīng)濟(jì)組織獲得了可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

04.佛山市城市更新情況（電話調(diào)研）

從2019年開(kāi)始，佛山政府積極推進(jìn)城市更新，密集推出三舊改造規(guī)范及扶持政策，旨在推進(jìn)城市更新快速規(guī)范化發(fā)展，佛山城市更新迎來(lái)重要的政策窗口期。進(jìn)入到2021年，佛山迎來(lái)舊改全面兌現(xiàn)的一年，禪南順重點(diǎn)推進(jìn)的三舊改造項(xiàng)目達(dá)64個(gè)，將成為房企未來(lái)的重要業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。針對(duì)廣東省政府去年出臺(tái)71號(hào)文，佛山市政府也及時(shí)出臺(tái)了14號(hào)文。對(duì)于舊村改造時(shí)涉及多方利益難以調(diào)解時(shí)可以走法律途徑。村民如有不同意征拆補(bǔ)償方案的，可以申請(qǐng)政府裁決；如果政府做出裁決之后，不同意者仍不服或者有不同意見(jiàn)的，最后政府可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

通過(guò)資料查閱整理，電話采訪總結(jié)，團(tuán)隊(duì)成員切實(shí)理解了城市更新改造對(duì)于城市化高質(zhì)量發(fā)展的重大意義。從“快速城鎮(zhèn)化”到“高質(zhì)量城鎮(zhèn)化”，珠三角地區(qū)探索出了值得其他地區(qū)城市更新改造時(shí)借鑒的優(yōu)秀案例。團(tuán)隊(duì)借此實(shí)踐收獲，相信在政府的帶領(lǐng)下，在社會(huì)各界的積極響應(yīng)和參與下，各地的城市更新改造會(huì)造福更多的百姓。

主編 | 楊榕真 郭思宇 范佳偉 覃皓月

責(zé)編 |楊榕真供稿 | 星辰粵城隊(duì) 美編 | 馬 斌

出品 | 政府管理學(xué)院團(tuán)委學(xué)生會(huì)新媒體中心