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“提前還貸潮”的出現(xiàn)說明我國居民降杠桿的意愿正大幅加強，背后的深層次原因或為國家嚴厲的限貸政策扭曲了貸款的風險機制，導致了一定程度的金融資源錯配。

中國的居民部門目前的整體凈杠桿率不是偏高，而是偏低，其中的高收入、高凈值人群仍具有較大加杠桿空間。

大力優(yōu)化放松當前的限購限貸政策，加強產(chǎn)權(quán)保護力度，削弱對房地產(chǎn)稅征收的預期，或為穩(wěn)定房地產(chǎn)消費的有效政策。

2023年以來“提前還貸潮”成為社交媒體的熱議話題。

全國多地出現(xiàn)大量居民提前歸還房貸的現(xiàn)象，導致部分銀行關(guān)閉了線上申請?zhí)崆斑€貸的預約通道，而去線下銀行柜臺預約還貸的排期已達數(shù)月。

2022年末全國個人住房貸款余額為38.8萬億元，同比僅增長了1.2%，而2021年的增速是11.3%。

提前還貸潮的出現(xiàn)說明我國居民降杠桿的意愿正大幅加強。

其較為直接的原因是市場利率快速下降和居民的風險偏好回落，但背后的深層次原因或為國家嚴厲的限貸政策扭曲了貸款的風險機制，導致了一定程度的金融資源錯配。

在此背景下，國家有關(guān)監(jiān)管部門有必要對當前限貸政策的利弊重新權(quán)衡，與促進住房消費的其它政策形成合力，避免我國陷入“資產(chǎn)負債表式衰退”，助力經(jīng)濟在2023年快速復蘇。

房貸是銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

相較于美國實行的非追索權(quán)住房抵押貸款，在我國的住房貸款制度中個人極為弱勢。

美國購房者對房貸承擔的償付責任僅限于作為抵押品的住房。

在貸款人違約斷供的情況下，銀行可收回抵押房產(chǎn)，但無權(quán)就購房者的其他資產(chǎn)進行追索。而在我國，個人對房貸債務承擔無限連帶責任，償付義務并不僅限于所購買的房產(chǎn)。

出現(xiàn)違約后，銀行從拍賣房屋所得不足以清償貸款的，不足部分仍需由債務人承擔。

因此，當住房的市場評估價格大幅下降時，銀行還可要求貸款人補充首付本金。

此外，我國對首套房和二套房較高的首付要求也大幅降低了違約風險。

因此，中國的個人住房貸款違約率極低。

以招商銀行為例，截至2022年9月末，其個人住房貸款余額為1.4萬億元，占公司零售貸款余額的44.4%，其不良率僅為0.29%；

對比起來，同屬零售貸款的小微貸款、消費貸款和信用卡貸款的不良率分別為0.6%、0.95%和1.67%。

2022年末我國個人住房貸款較3季度末的38.9萬億元還有所下降。

提前還貸潮下，銀行業(yè)面臨著流失最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的巨大壓力，不少銀行采用還貸權(quán)限上移、額度管控等花樣繁多的手段拉長客戶提前還貸排隊的期限，從另一個角度闡釋了個人在面對銀行時的弱勢。

私有部門面臨去杠桿風險

1990年-2005年期間，日本土地和住房的價格暴跌使得企業(yè)和居民資產(chǎn)大幅縮水、甚至資不抵債，引發(fā)私有部門的風險偏好發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)了大規(guī)模、長周期去杠桿的現(xiàn)象，導致經(jīng)濟陷入長期低迷的狀態(tài)。

此類經(jīng)濟現(xiàn)象被總結(jié)為“資產(chǎn)負債表式衰退”。

自2000年以來，我國以土地財政的模式為基礎設施建設和經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了極大量資本，所付出的代價是債務的持續(xù)增加。

2022年末，我國社會融資規(guī)模存量同比增長9.6%至344萬億元，對應宏觀杠桿率超過284%。

然而，我國新增社會融資的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了較為明顯的分化。

在政府和國有企業(yè)的融資仍快速增長之際，私有部門的杠桿和投資增長開始停滯，甚至出現(xiàn)了下降的跡象。

2022年，我國新增住戶貸款為3.8萬億元，較2021年下降超過一半；

2022年末，我國住戶貸款余額為74.9萬億元，為當年GDP的60.6%，較2021年末的62.2%降低了1.6%，多年來首次顯示出明顯下跌的趨勢。

此外，2022年，我國民間固定資產(chǎn)投資總額為31萬億元，增速僅有0.9%，也暗示私營企業(yè)的去杠桿意愿加強。

借鑒日本在“資產(chǎn)負債表式衰退”中的經(jīng)驗教訓，我國不僅需要防止房地產(chǎn)價格的大幅下降，還應采取有力措施避免私有部門的持續(xù)去杠桿。

居民部門的整體凈負債率偏低

有觀點認為我國居民的整體杠桿已過高。

我國居民貸款占GDP的比重已超過60%；

若按照國際清算銀行的全口徑標準，我國住戶部門的杠桿率在2021年末已達72.2%。

據(jù)美聯(lián)儲發(fā)布的2022年第三季度美國金融報告，美國居民債務總額為16.5萬億美元。

以此數(shù)據(jù)測算，2022年美國住戶部門杠桿率僅為65%左右。

此外，由于我國GDP的分配中勞動者所占比例的比例不足30%，而美國的分配體制更側(cè)重于勞動者，其勞動者所得超過GDP的一半。

這意味著中國居民依靠勞動收入去負擔債務的壓力遠超美國居民。

然而，要衡量負債的合理水平，不僅需要考慮居民收入因素，還需考慮居民儲蓄和其它資產(chǎn)。

長期以來，我國居民的儲蓄率均超過30%，而且房地產(chǎn)價格的長期上漲為城市居民帶來了巨額財富。

2022年末，我國住戶存款余額已達121.2萬億元，較上年末增加了17.8萬億元。

若將居民存款考慮在內(nèi)，我國居民處于凈儲蓄46.3萬億元的狀態(tài)。

此外，我國理財產(chǎn)品的存續(xù)規(guī)模接近30萬億元，A股市場市值近90萬億元，據(jù)測算住房的總市場價值超過4百萬億元。

保守估計，我國居民部門的全部資產(chǎn)價值或達5百萬億元，而對應的債務低于1百萬億元。

從這個角度來看，我國居民部門的整體資產(chǎn)負債率低于20%，凈負債為負數(shù)，整體杠桿率不是偏高，而是偏低。

財富分化影響負債率

由于過去二十年間房價的快速攀升，擁有房產(chǎn)的多少幾乎就決定了家庭資產(chǎn)增值的速度，導致我國家庭的財富分化較為嚴重。截至2022年6月末，招商銀行擁有1.8億零售客戶，共管理11.7萬億元資產(chǎn)；

但僅4百萬金葵花及以上客戶就擁有9.6萬億元資產(chǎn)，戶均238萬元；

其中，13萬私人銀行客戶的資產(chǎn)為3.6萬億元，戶均約2800萬元。

招商銀行的數(shù)據(jù)說明我國居民的金融資產(chǎn)主要集中于少量高凈值人群。

目前，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的比重已達60%。

但由于收入和財富的多寡，不同類型的家庭具有差異較大的負債率。

對于中低收入的家庭，其購買房產(chǎn)的時機較晚、數(shù)量較小、面積較小，在房產(chǎn)快速增值的過程中受益較小，因而家庭資產(chǎn)的總值也較低，家庭的負債率更高，還款壓力更大。

但是，高收入、高凈值家庭往往較早就以較低的價格購買了較多房產(chǎn)，房價大幅上漲后還可以賣出多余房產(chǎn)變現(xiàn)，進而投資于流動性更強的金融資產(chǎn)。

平均而言，此類家庭的負債率較低，通常在考慮存款、理財、證券等高流動性資產(chǎn)后是處于凈儲蓄狀態(tài)。高收入、高凈值家庭對于市場利率的變化較為敏感，也具有提前償清房貸的能力。

提前還貸潮或意味著銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶正在去杠桿。

高凈值居民存在轉(zhuǎn)杠桿空間

我國經(jīng)濟的成功較大程度上依賴于土地財政模式創(chuàng)造的資本，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方政府綜合財力的一半左右。

2022年，全國的國有土地使用權(quán)出讓收入為6.7萬億元，同比下降23.3%；

房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入為1.8萬億元，同比下滑7.6%?？梢?，房地產(chǎn)市場的疲軟給地方財政帶來了巨大壓力。

2022年國家陸續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)救市政策，但至今尚未能挽回居民的住房消費信心。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1月全國百強房企銷售全口徑金額約為4千億元，同比下降31.7%，環(huán)比下降47.4%。

逾十萬億級別房地產(chǎn)銷售的資金循環(huán)被打亂后，不光是大量民營房地產(chǎn)企業(yè)奄奄一息，土地財政占比較高城市的城投公司也同樣面臨著資金回籠困難、償債壓力巨大的問題。刺激消費、穩(wěn)定房價無疑將是2023年國家政策關(guān)注的重點。在城投公司等國有企業(yè)負債率較高、效率較低的情況下，政策應重點鼓勵私有部門加杠桿。

與流行的觀點不同，本人認為我國的居民部門目前的整體凈杠桿率不是偏高，而是偏低，其中的高收入、高凈值人群仍具有較大加杠桿空間。

若要穩(wěn)定房地產(chǎn)消費，監(jiān)管層或需大力優(yōu)化放松當前的限購限貸政策，加強產(chǎn)權(quán)保護力度，削弱對房地產(chǎn)稅征收的預期，探索在穩(wěn)定宏觀杠桿率的約束下，將城投公司和房地產(chǎn)公司的負債轉(zhuǎn)杠桿至居民部門。

來源 | 網(wǎng)易財經(jīng)智庫