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【MBAChina網(wǎng)訊】7月22日，首屆新中房地產(chǎn)信托論壇在新加坡國立大學舉行。關于中國經(jīng)濟中長期發(fā)展挑戰(zhàn)與機遇、房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀以及新加坡REITs的發(fā)展前景等熱點問題被充分探討。當天，近20位來自中國及新加坡等地的不動產(chǎn)與金融領域政界人士、經(jīng)濟學家、商業(yè)領袖齊聚一堂，圍繞“中國REITs市場和新加坡REITs市場”進行了深入探討。

·新加坡REITs市場經(jīng)歷過什么樣的發(fā)展歷程？

·中國REITs市場發(fā)展的現(xiàn)狀如何？公募REITs和類REITs的區(qū)別是什么？

·中國REITs市場潛力究竟有多大？它對中國的房地產(chǎn)市場有哪些影響？

·房地產(chǎn)資本可以扮演什么樣的社會角色？從投資的角度，應該如何看待REITs？

劉俏——REITs市場的開發(fā)有助于中國房地產(chǎn)良性發(fā)展

在談到中國經(jīng)濟未來中長期發(fā)展與挑戰(zhàn)時，北京大學光華管理學院院長劉俏教授表示，未來人口老齡化，對消費端需求將帶來巨大變化，同時隨著城鎮(zhèn)化率的提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷和勞動力的重新配置，房地產(chǎn)投資和城市基礎設施急需優(yōu)化配置。想要提升居民消費率需要克服四個瓶頸：解決收入分配失衡問題；提升居民收入，增強消費意愿；供給端產(chǎn)品質(zhì)量低下導致居民延遲消費、以及高房價對消費的擠出效應。

REITs市場的開發(fā)則有利于推動不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變，由“開發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N售與持續(xù)性收入并重的模式。REITs能夠幫助租賃企業(yè)打開融資渠道，做到輕資產(chǎn)化，有利于租賃企業(yè)盤活資產(chǎn)、獲得長期穩(wěn)定的融資渠道，并通過金融杠桿提高收益率，促進住房租賃市場的蓬勃發(fā)展。而美國，新加坡等海外的成熟經(jīng)驗已然表明，在存量地產(chǎn)時代，房地產(chǎn)的金融化將進一步走向縱深，會出現(xiàn)更為成熟的金融體系來承載存量，REITs成為發(fā)達市場地產(chǎn)金融主力軍，也將會成為地產(chǎn)金融的主流工具。

何亮宇—— 中國發(fā)展公募REITs的探索

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇說，中國從1998年開始的二十年時間里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了波瀾壯闊的時代。目前中國還沒有一個真正意義的REITs市場誕生，但是中國的發(fā)展商已經(jīng)做了很多探索。

REITs是不動產(chǎn)的證券化，底層資產(chǎn)是能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，以不動產(chǎn)的租金收益和增值收益為主要收入來源。中國發(fā)行的產(chǎn)品部分符合海外REITs的標準，但在交易結(jié)構(gòu)、運營方式、收益分配等方面還存在差異。何亮宇認為，類REITs除了可以實現(xiàn)大規(guī)模的融資和財務報表優(yōu)化以外，重要的是實現(xiàn)了標準化。讓其從只是一個資產(chǎn)變成一個受監(jiān)管、審核，受投資者認定在公開場合交易的標準化產(chǎn)品，也為下一步走向公募奠定很好的基礎。

研究發(fā)現(xiàn)，中國的基礎設施、租賃住房和優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)可能是公募REITs推出最先得到許可的一批底層資產(chǎn)類別。從去年（2018年）開始大量的境外資金投資中國核心城市的物業(yè)，說明他們對中國經(jīng)濟未來看好，尤其是對中國核心城市群中間的核心資產(chǎn)。一方面他們通過直接投資的方式進入，另一方面，他們也更希望當中國REITs市場打開的時候，可以通過Quasi REITs的方式投資這一類產(chǎn)品。

郭雪梅——新加坡REITs的中國資產(chǎn)前景可觀

2018年對全球股市來說是充滿挑戰(zhàn)的一年，主要原因是新興市場的外溢效應加劇了中美之間的貿(mào)易緊張所帶來的市場焦慮情緒。最近幾周，中國和歐洲發(fā)布了2018年下半年宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，主要股指出現(xiàn)顯著上漲，主要原因是美聯(lián)儲在美國經(jīng)濟復蘇放緩之際放松貨幣政策的監(jiān)管。而中美貿(mào)易戰(zhàn)的升級和全球的不確定性，繼續(xù)推動人們轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的投資工具。屆時，S-REIT指數(shù)和STI指數(shù)分別上漲18.4%和9.9%

星展銀行（DBS）資本市場部主管郭雪梅表示，新加坡房地產(chǎn)投資信托基金主要得益于新加坡優(yōu)惠的稅收制度。新加坡房地產(chǎn)投資信托基金通常采用各種稅收效率較高的結(jié)構(gòu)，從海外物業(yè)向上游輸送現(xiàn)金，以最大限度地向投資者分配資金。

她還強調(diào)，新加坡是亞洲規(guī)模僅次于日本的REITs市場。在本地交易的REITs，已有五個產(chǎn)品包含位于中國大陸的資產(chǎn)，也是國際投資者公認的投資平臺。

Ronald Tan——新加坡REITs市場的發(fā)展歷程

新加坡交易所資本市場部主任Ronald Tan闡述了新加坡發(fā)展成為全球REITs中心的歷程。他指出，過去17年，44只REITs在新加坡上市，總市值超過了1千億新加坡元，在新加坡證券市場占將近10%的市值，市值規(guī)模在亞洲僅次于日本。除了規(guī)模大以外，新加坡REITs市場的另外一個特點就是全球性。超過80%已經(jīng)上市的REITs，持有世界各地不同的資產(chǎn)。

由于REITs可以幫助開發(fā)商降低杠桿，REITs在新加坡的發(fā)行得到很多本地開發(fā)商的支持，這也是新加坡REITs得以迅速發(fā)展的原因之一；另外，在建設REITs市場的最初階段，新加坡政府就提供了高效的監(jiān)管與清晰的引導，同時稅收方面的高透明度也為REITs的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。他表示，新加坡發(fā)展REITs的經(jīng)驗值得中國參考，但中國依然要根據(jù)本身市場情況做出最適合本國國情的決定。

符育明——房地產(chǎn)資本在社會中作用日益凸顯

新加坡國立大學環(huán)境與設計學院副教授符育明認為，房地產(chǎn)投資對社會的影響超越綠色建筑，發(fā)揮越來越重要的作用。他與我們分享了一項研究。Bankrate公司對1015人進行了調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有31%的受訪者愿意將十年以上不需要的資金投入房地產(chǎn)。有20%投資股市，現(xiàn)金投資占19%，黃金和貴金屬占11%，債券占7%。

與此同時，機構(gòu)投資者在房地產(chǎn)市場中的作用日益增強。由于機構(gòu)投資者和房地產(chǎn)市場大資本的崛起，他們有能力影響房地產(chǎn)資產(chǎn)的創(chuàng)造和管理。房地產(chǎn)與我們今天所面臨的許多環(huán)境和社會挑戰(zhàn)問題息息相關，因此房地產(chǎn)資本有很大的責任來塑造房地產(chǎn)投資，使其產(chǎn)生積極的社會影響。

施永豐——做足功課，謹慎選擇

新加坡國立大學商學院施永豐教授在學術(shù)與投資領域均擁有多年經(jīng)驗，他從投資人的角度來分析REITs市場可能存在的變數(shù)。他認為并非所有的房地產(chǎn)投資信托基金都是優(yōu)良的，特別是對第三國房地產(chǎn)資本市場的評估更需謹慎。因為房地產(chǎn)投資信托受到各種因素的影響，比如宏觀經(jīng)濟的沖擊，政府監(jiān)管變化，利率風險以及匯率風險的影響。

房地產(chǎn)投資信托基金是投資者的重要資產(chǎn)類別。在投資之前，要做足功課，謹慎選擇。而對于外國地產(chǎn)商來說，建立良好的聲譽是確保成功的關鍵。信息披露是否公開與透明，是否能夠建立完善的利益保障制度，都將是衡量的標準。另外，新加坡交易所擁有良好的監(jiān)管環(huán)境和有利于REITs的社區(qū)化服務，將更好的推動REITs的蓬勃發(fā)展。

陳真——關于REITs“偏股型”與“偏債型”

中國資產(chǎn)發(fā)行新加坡REITs與中國類REITs的產(chǎn)品構(gòu)架不同，新加坡與其他成熟的REITs市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為類似，屬于標準化的公募產(chǎn)品，并是外部管理型（美國是內(nèi)部管理型）。而目前中國類REITs市場尚未有公募REITs 法規(guī)的出臺，主要的產(chǎn)品構(gòu)架為ABS+私募基金。

與此同時，新加坡REITs投資者屬于“偏股型”也就是偏股權(quán)屬性，交易方式與公開交易的股票相同。而中國REITs投資者屬于“偏債型”以私募形式為主，募集范圍在200人以下，多以機構(gòu)投資者為主。由于中國類REITs的銷售主要是優(yōu)先級，所以投資者對類REITs產(chǎn)品進行投資價值判斷時，視角和判斷標準與投資債權(quán)性產(chǎn)品較為接近。

圓桌討論：中國新加坡在REITs市場的跨境合作

圓桌討論環(huán)節(jié)，由北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任張崢教授主持，他就中國新加坡在REITs市場的跨境合作，提出話題。凱德集團凱德基金管理總裁葉能棟、砂之船房地產(chǎn)投資信托CEO洪明發(fā)、艾倫格禧律師事務所合伙人蔡博政、中國北京金杜律師事務所合伙人方榕、新加坡房地產(chǎn)投資信托協(xié)會CEO Nupur Joshi、中國銀行新加坡分行投資銀行與綜合化經(jīng)營部總經(jīng)理孫健敏、星展銀行全球研究資深副總裁Derek Tan、畢馬威新加坡合伙人及房地產(chǎn)與資產(chǎn)管理稅務主管張偉輝參與了討論。

葉能棟先生首先向大家介紹了凱德集團，凱德集團是開發(fā)商，也是資產(chǎn)管理者，擁有超過200億的資產(chǎn)，類型覆蓋住宅、商業(yè)、零售、酒店，所在國家超過40個，旗下有8支上市REITs。

洪明發(fā)先生則從砂之船獨特的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和近期較好的市場表現(xiàn)的角度，給予了潛在發(fā)行人一些建議，希望他們對產(chǎn)品預期回報率、增長率有所關注。

蔡博政先生基于自己豐富的實踐經(jīng)驗，為潛在發(fā)行人提供了一些基礎信息和建議。艾倫格禧律師事務所是新加坡經(jīng)驗豐富的律所，過去10年曾參與二十多支S-REIT的發(fā)行。

方榕女士介紹金杜參與了中國資產(chǎn)發(fā)行S-REIT的全部4單交易，也參與了很多中國類REITs項目。她表示，中新市場各有機會，新加坡發(fā)行人也可以考慮在中國發(fā)行REITs，可以實現(xiàn)其在中國境內(nèi)融資后再投資于中國的目的。

Nupur Joshi女士表示新加坡房地產(chǎn)投資信托協(xié)會在新加坡REITs市場植根較深，并介紹了新加坡房地產(chǎn)投資信托協(xié)會的4項主要工作內(nèi)容。

孫健敏先生介紹，中行也參與了中國資產(chǎn)發(fā)行S-REIT的全部4單交易。他認為，中新合作面臨諸多困難，但中新合作前景光明，主要原因在于：首先，公募市場打開，將會逐漸實現(xiàn)發(fā)行人教育，一部分發(fā)行人可能選擇到新加坡發(fā)行；其次，滬新通/深新通有可能打開，S-REIT可能作為先行產(chǎn)品。

Derek Tan介紹自己從2006年開始，就在研究新加坡及東南亞的REITs產(chǎn)品，過去10年參與了二十多單產(chǎn)品上市活動，可以看到監(jiān)管層做了很多努力鼓勵市場發(fā)展，例如免印花稅。他認為新加坡信托中的資產(chǎn)，都是發(fā)行人原持有資產(chǎn)中質(zhì)量較高的。

張偉輝分享自己在房地產(chǎn)并購案及基金相關的稅務處理方面的相關經(jīng)驗，呼吁潛在發(fā)行人將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)置入S-REIT，并在相對早期的階段，即開始考慮稅收籌劃。

對于新加坡金管局于2019年7月發(fā)布咨詢函，尋求市場對上調(diào)杠桿率上限的意見這一事項，葉能棟、孫健敏、Derek分別表達了自己的看法。葉能棟認為這是市場達到成熟階段的自然結(jié)果，在物業(yè)穩(wěn)定、利率較低的區(qū)域適當提高上限，投資者不會過分反感。孫健敏表示，提高杠桿率上限，也許是吸引發(fā)行人的重要手段。Derek認為，即便監(jiān)管上調(diào)上限，市場自然運行規(guī)律也會發(fā)揮作用，使杠桿率維持在合理水平，投資者無需擔憂。