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8月21日中午，由2021級(jí)MBA同學(xué)組織的“行業(yè)分享會(huì)~1小時(shí)了解一個(gè)行業(yè)”如約開始。本期分享的五位2021級(jí)MBA同學(xué)吳嘉玲、李澤圣、韋一、武文博和劉斯達(dá)，分別從城市綜合體及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、為何長(zhǎng)租公寓成為風(fēng)口浪尖、酒店行業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道、物業(yè)服務(wù)的應(yīng)用場(chǎng)景四個(gè)維度帶領(lǐng)我們探索后地產(chǎn)時(shí)代的經(jīng)營(yíng)邏輯。

商業(yè)地產(chǎn)真的不賺錢么？

首先吳嘉玲同學(xué)從城市綜合體和商業(yè)綜合體的分類展開，基于商業(yè)分類、租金形式、輕資產(chǎn)管理、估值方法進(jìn)行解讀，并介紹了持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。商業(yè)綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，來(lái)到了運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，將商業(yè)地產(chǎn)資源打造成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，挑戰(zhàn)雖大，但也將帶來(lái)豐厚的收益。

為什么長(zhǎng)租公寓處在風(fēng)口浪尖？

李澤圣同學(xué)為在場(chǎng)的同學(xué)們的分享回答了這個(gè)問(wèn)題。專業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓不會(huì)爆倉(cāng)，爆倉(cāng)企業(yè)均為民營(yíng)創(chuàng)業(yè)類“分散式”+“二房東”+“租金貸”模式，其通過(guò)租客信用，獲得租金貸后將資金主要用于擴(kuò)張，而不是經(jīng)營(yíng)（支付包租租金、運(yùn)營(yíng)成本）。一旦后續(xù)融資困難，則無(wú)法支付經(jīng)營(yíng)成本，該模式與P2P爆倉(cāng)類似。真正的長(zhǎng)租公寓企業(yè)要求穩(wěn)定的增長(zhǎng)，以集中式或規(guī)模分散式為主，與爆倉(cāng)二房東有本質(zhì)區(qū)別。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程、租房人口比例及租金占收入比例提升、人均可支配收入增加及機(jī)構(gòu)化租房占比上升，2030年租賃GMV將達(dá)到5.1萬(wàn)億元，其中長(zhǎng)租市場(chǎng)達(dá)1萬(wàn)億元，復(fù)合增長(zhǎng)率30%。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是未來(lái)城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要組成部分，未來(lái)十年將是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的主要領(lǐng)域之一，是主流生意之一。

接下來(lái)，韋一同學(xué)從幾組數(shù)據(jù)讓大家感受到了過(guò)往酒店行業(yè)的“溢價(jià)”和“非理性投資”。后地產(chǎn)時(shí)代，隨著市場(chǎng)情況的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商對(duì)酒店的投資逐漸回歸理性。開發(fā)商在做酒店投資決策時(shí)，需要全方位地了解項(xiàng)目詳情，包含品牌定位、設(shè)計(jì)、投資測(cè)算、回報(bào)周期、客群畫像等，因此對(duì)項(xiàng)目早期階段的定位研究把控尤為重要。理性的預(yù)期及精準(zhǔn)的定位是酒店后續(xù)投資及健康運(yùn)營(yíng)的前提保證。在理性投資與外需擴(kuò)大的內(nèi)外雙重因素驅(qū)動(dòng)之下，未來(lái)中國(guó)酒店行業(yè)有望保持較好的發(fā)展勢(shì)頭。

緊接著，武文博同學(xué)分析了酒店行業(yè)的三大趨勢(shì)：其一，從以政府/老板為中心到以客戶為中心；本土酒店品牌的崛起，比如萬(wàn)達(dá)、碧桂園等；更具有小而精、IP化、個(gè)性化及話題性。中國(guó)酒店的客源市場(chǎng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，逐漸從外向型轉(zhuǎn)為內(nèi)向型，本土客源比重加大，且消費(fèi)水平逐漸提高。諳熟中國(guó)傳統(tǒng)文化、習(xí)俗的本土酒店品牌在為國(guó)內(nèi)客源服務(wù)上更具優(yōu)勢(shì)。于是，一批本土酒店品牌在與國(guó)際品牌“面對(duì)面”的競(jìng)爭(zhēng)中不斷學(xué)習(xí)，逐漸成長(zhǎng)起來(lái)，并占據(jù)一定市場(chǎng)。

最后，劉斯達(dá)同學(xué)分享了物業(yè)服務(wù)的應(yīng)用場(chǎng)景。整個(gè)物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇期。未來(lái)十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬(wàn)億。劉斯達(dá)同學(xué)解讀分享了國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理發(fā)展的演進(jìn)，讓我們更加直觀地認(rèn)識(shí)到“物業(yè)簡(jiǎn)史”。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)市值大漲，其背后也有來(lái)自于人口紅利的場(chǎng)景紅利的原因：房地產(chǎn)高銷售面積奠定物管營(yíng)收和利潤(rùn)的確定高成長(zhǎng)；背靠母地產(chǎn)公司強(qiáng)勁銷售和強(qiáng)大資本實(shí)力帶來(lái)的確定內(nèi)生性增長(zhǎng)；行業(yè)并購(gòu)不斷促進(jìn)物管公司營(yíng)收和利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)。

最后，本次分享會(huì)在熱烈的掌聲中圓滿結(jié)束。在場(chǎng)的同學(xué)們都對(duì)我們身邊息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)有了更進(jìn)一步的了解。

行業(yè)分享會(huì)，致力于為北大匯豐MBA同學(xué)們打開新行業(yè)的大門，知識(shí)體系在交流與思考中逐漸明辨和飛躍。今后行業(yè)分享會(huì)將組織更多精彩分享，為思想碰撞火花、以知識(shí)共享未來(lái)！

撰稿：2021MBA 陳岑

◎注：本文信息僅供內(nèi)部知識(shí)分享使用，不構(gòu)成任何投資建議。