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【MBAChina網(wǎng)訊】9月9日下午，巴曙松教授在深圳書城市民大講堂演講中，講了兩個關(guān)于東京和深圳的段子，把存量時代的中國的城市格局和房價關(guān)聯(lián)，第一次用“3+6”總結(jié)出來。

巴曙松，北京大學(xué)匯豐商學(xué)院金融學(xué)教授，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家;國家“十三五”發(fā)展規(guī)劃專家委員會委員;香港交易所首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家等。

東京

從城鎮(zhèn)化到城市化

“3+6”就是中國未來主力城市路徑

“櫻花時節(jié)穿過日本鄉(xiāng)村，一個上午，我算了下，總共遇到不超過80個日本人?！睓鸦敲礌N爛，人都去哪里了?大東京地區(qū)和大版地區(qū)。

前些日子很火的一個標(biāo)題是，逃離北上廣深，逃離了嗎?發(fā)現(xiàn)還是在*城市機(jī)會更多。哪些城市有人流涌入，這個城市群就被看好。

日本和中國一樣，也曾經(jīng)有過分散的城鎮(zhèn)化和城市化的路線爭議。七八十年代，日本經(jīng)濟(jì)起飛時，也提出過著名的東京疏散計劃，也曾經(jīng)擔(dān)心空氣污染，水源污染，于是從大東京地區(qū)通過軌道交通，希望疏散部分人群。確實(shí)疏散了小部分，但是便捷的公共交通網(wǎng)絡(luò)，吸引了更多的人群進(jìn)入東京。

資源的分配，產(chǎn)業(yè)的聚集，就業(yè)機(jī)會的增加，以及信息傳播更快，雖然基于對大都市病的恐懼，很多國家都市圈的發(fā)展，都經(jīng)歷過探索的過程，但目前基本都回歸到大都市圈的路上。

中國進(jìn)入以都市圈和城市群為主要動力的發(fā)展階段?，F(xiàn)在有人流流入的僅限于少數(shù)的幾個城市群，和中西部幾個有活力的城市。所以，可能只是一個三線、四線城市，但是因?yàn)樵诖蠖际腥Φ闹車?，也被納入調(diào)控范圍。

未來中國城市的主力格局就是“3+6”，3大城市群，加上6個主力城市，分別是環(huán)北京城市群、環(huán)上海城市群、環(huán)深圳城市群，香港和廣州，都在環(huán)深圳城市群里;6個城市是，南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。

從目前的數(shù)據(jù)來看，“3+6”核心城市，在全國規(guī)模中，人口占比五分之一，GDP占比36.8%，整體房地產(chǎn)交易規(guī)模占到全國交易規(guī)模60%，新房成交金額占比接近一半，二手房成交金額占比73.5%。

結(jié)論：中國城市群發(fā)展格局已定，“3+6”是未來值得重點(diǎn)關(guān)注的主力城市。

深圳

城市群，有?？梢酝碛须y不會同當(dāng)

“2016年之前，我還有個遠(yuǎn)大的目標(biāo)來深圳買房子;2016年之后，我只好站在這里，給深圳人講講房子。”

環(huán)深圳城市群無疑是中國城市格局中不容小覷的力量，未來房價的漲跌，同一個城市群價格聯(lián)動會增強(qiáng)。

現(xiàn)在有些*城市提外溢很謹(jǐn)慎，在巴曙松看來大可不必。城市通過不同的價格信號，對自己的產(chǎn)業(yè)進(jìn)群進(jìn)行定位，是功能不斷轉(zhuǎn)換的過程。

當(dāng)房價一哄而上的時候，可能看到周邊城市也雞犬升天。但是當(dāng)調(diào)控來襲，房價下跌的時候，就是考驗(yàn)和核心城市產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密度的時候了。

比如北京，上漲時期，固安的房價就跟著漲，調(diào)控之后交易量下降，價格下降。

廊坊照樣交易活躍，價格堅挺。上海一調(diào)控，揚(yáng)州交易量迅速萎縮，價格也下降，其實(shí)從上海到揚(yáng)州去買房的人也許不是很多，太倉交易依然活躍，量價齊增，嘉興也變成風(fēng)口浪尖。

結(jié)論：同一個城市群，房價漲的時候會一哄而上，一旦下跌，同一個城市群會結(jié)構(gòu)性分化，關(guān)系弱的會先跌。另外，小城市的房子就是房子，深圳這樣核心的房子才叫資產(chǎn)。至于為什么，你慢慢體會。

其他觀點(diǎn)

現(xiàn)場還有幾個觀點(diǎn)，和大家分享，也許房企已經(jīng)關(guān)注并且會用得到：

1.戶均套數(shù)1.05，增量時代正在遠(yuǎn)去

中國城鎮(zhèn)化起步時候，戶均套數(shù)0.7-0.8，2010年，基本達(dá)到1，城鎮(zhèn)住房短缺問題基本平衡，現(xiàn)在是1.05，1.1之后離峰值就很近。這個數(shù)據(jù)萬科在判斷宏觀市場趨勢時，也多次引用。

房地產(chǎn)增量時代正在遠(yuǎn)去，存量房時代正在陸續(xù)到來幾乎沒有爭議。存量房時代幾大特征便是：越來越多的城市進(jìn)入二手房市場，樓市從生產(chǎn)時代轉(zhuǎn)向消費(fèi)時代，圍繞房屋本身的服務(wù)正在崛起成萬億市場。

2.TOP30房企市占率超過30%，洗牌還將繼續(xù)

美國城鎮(zhèn)化基本結(jié)束的時候，TOP30房企的市場占比在30%左右，中國的TOP30啟動初期的市場占比在10%左右盤旋了很久，近年來以陡峭形式快速攀升，今年超過了30%。巴曙松判斷，馬太效應(yīng)還會繼續(xù)，小房企在退出，大房企在發(fā)力，未來龍頭企業(yè)集中度還會再提升。

3.深圳二手房流通率5%，全國較高

以前說，你們樓市都沒調(diào)控，怎么能算*城市?現(xiàn)在調(diào)控多了，開始說，你們二手房成交量還沒有新房多，怎么能算*城市?深圳以5%二手房流通率，位居中國之冠。

巴曙松教授開玩笑說，存量房時代，租賃是大的生意，未來北上廣深應(yīng)該開門課，如何管理好自己的物業(yè)，怎么進(jìn)行物業(yè)租賃、租金管理，然后怎么再用租金進(jìn)行投資和資產(chǎn)配置。

趨勢判斷

綜上所述，巴曙松教授判斷：

1.政策：限購限貸政策并未放松，且下半年信貸市場仍將延續(xù)“緊”的特征，市場上行缺乏支持和動力。

2.二手房：潛在需求尤其是換房需求依舊存在，且對房價上漲預(yù)期仍然存在，因此，市場仍在博弈，后續(xù)保持低位企穩(wěn)，北京二手房預(yù)計是去年的50%，價格小幅波動。

3.新房：繼續(xù)分化。重點(diǎn)城市都處在限價環(huán)境中，價格一定程度的非市場化，部分不規(guī)范市場因?yàn)橄迌r，可能產(chǎn)生其他費(fèi)用。量價快速上行的三四線城市缺乏基本面支撐，中長期市場面臨深度回調(diào)。

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