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2月16日，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心、清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇2024年度理事會議在京成功舉辦。

中國證券監(jiān)督管理委員會原主席肖鋼，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光出席會議。中心理事單位領(lǐng)導(dǎo)正大集團(tuán)中國區(qū)資深副董事長曹建華，萬達(dá)集團(tuán)高級副總裁何其聰，高和資本執(zhí)行合伙人周以升，世紀(jì)金源騰云不動產(chǎn)總經(jīng)理陳昆鎮(zhèn)，雙全集團(tuán)董事局主席王偉斌，益友天元律師事務(wù)所首席合伙人唐海燕；以及專家咨詢委員會委員美國威斯康星大學(xué)商學(xué)院杰出講席教授鄧永恒，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼首席投資官段國圣，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授劉洪玉，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹，社科院金融所研究員尹中立，美國康奈爾大學(xué)約翰遜商學(xué)院和酒店管理學(xué)院杰出講席教授劉鵬，日本一橋大學(xué)社會數(shù)據(jù)科學(xué)研究生院教授清水千弘，長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈參會交流。各位領(lǐng)導(dǎo)與專家共同聽取中心工作匯報(bào)，并就行業(yè)與中心發(fā)展提出建議和展望。清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇秘書長、金融MBA教育中心主任魏晨陽作工作總結(jié)匯報(bào)。不動產(chǎn)金融研究中心主任助理、論壇副秘書長曲悅主持會議。

【圖為會議現(xiàn)場】

工作總結(jié)：全面打造智庫核心競爭力，助推不動產(chǎn)金融高質(zhì)量發(fā)展

魏晨陽首先以多維度數(shù)據(jù)展示了中心在政策、研究、傳播、合作四方面取得的工作成績。過去一年，中心圍繞不動產(chǎn)行業(yè)與政策、金融循環(huán)與供給側(cè)長效機(jī)制、房地產(chǎn)周期與市場均衡三大研究方向，在內(nèi)參遞送、課題報(bào)告、文章刊發(fā)、智庫活動、行業(yè)發(fā)聲等方面積極推進(jìn)工作，取得多項(xiàng)成果。展望未來，中心與論壇將堅(jiān)持貫徹服務(wù)政策與行業(yè)的宗旨，在建言獻(xiàn)策、行業(yè)交流、理事會生態(tài)建設(shè)等方面積極探索，以智庫之力筑牢行業(yè)根基，推動不動產(chǎn)金融高質(zhì)量發(fā)展。

【圖為魏晨陽作工作匯報(bào)】

理事單位：聚焦行業(yè)動態(tài)，立足行業(yè)實(shí)踐，建言中心發(fā)展

中心及論壇理事單位領(lǐng)導(dǎo)圍繞盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化公募REITs政策、發(fā)展康養(yǎng)地產(chǎn)等話題，對行業(yè)形勢展開分析，并為中心后續(xù)工作重點(diǎn)提供方向性建議。

【圖為理事單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言】

周以升認(rèn)為，中心作為承上啟下的研究機(jī)構(gòu)以及政策、理論和實(shí)踐三者兼顧的智庫，應(yīng)堅(jiān)持抓住真問題，給出真辦法，推動真落地，對房地產(chǎn)和不動產(chǎn)領(lǐng)域最迫切的問題積極進(jìn)行回應(yīng)，提供切實(shí)的思路、建議和方法。中心過去在房地產(chǎn)政策建議、紓困、公募和私募REITs、不動產(chǎn)私募投資基金、土地年限續(xù)期等領(lǐng)域都有很多寶貴成果。未來，建議持續(xù)深耕行業(yè)，發(fā)揮金融和產(chǎn)業(yè)兼顧、研究和實(shí)踐并重、國際和國內(nèi)打通的優(yōu)勢，推動中國不動產(chǎn)金融生態(tài)的建設(shè)。

王偉斌指出，隨著人口老齡化和銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的興起，康養(yǎng)地產(chǎn)正從傳統(tǒng)的開發(fā)模式向健康服務(wù)增值模式轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為，康養(yǎng)地產(chǎn)作為醫(yī)療、養(yǎng)老和護(hù)理產(chǎn)業(yè)鏈的載體，應(yīng)深入挖掘這三者的結(jié)合點(diǎn)，并形成自身產(chǎn)業(yè)特色，以推動行業(yè)的全面發(fā)展。王偉斌建議中心可加強(qiáng)對這一新興領(lǐng)域的專項(xiàng)研究，以促進(jìn)康養(yǎng)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)更深層次的融合與創(chuàng)新。

陳昆鎮(zhèn)為中心工作提供兩大關(guān)注重點(diǎn)：第一，關(guān)于存量資產(chǎn)盤活，他建議中心通過走訪調(diào)研，與企業(yè)開展深度交流，結(jié)合企業(yè)開放的真實(shí)運(yùn)營數(shù)據(jù)與案例，梳理核心訴求清單、導(dǎo)入智庫資源、助力精準(zhǔn)施策。第二，關(guān)于不良資產(chǎn)處置，他指出在預(yù)期下調(diào)趨勢下，部分資產(chǎn)持有方出售意愿增強(qiáng)，市場上出現(xiàn)了更多的價(jià)格合適的資產(chǎn)，今年或?qū)⒂瓉聿涣假Y產(chǎn)的交易窗口期。他建議中心借助專業(yè)資源與研究成果，為不良資產(chǎn)處置提供有力支持與政策建議。

唐海燕指出，公募REITs需順應(yīng)兩大趨勢：上市流程方面，目前REITs上市的審批鏈條較長，若改為注冊制可提高發(fā)行效率，促進(jìn)市場快速擴(kuò)容；底層資產(chǎn)方面，應(yīng)關(guān)注新基建特別是數(shù)據(jù)中心的快速發(fā)展，順應(yīng)國家政策。而在生態(tài)構(gòu)建方面，不動產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈構(gòu)建還需要各領(lǐng)域機(jī)構(gòu)、專家通力合作，期待更多不同領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)通過中心的平臺發(fā)聲獻(xiàn)策。

專家咨詢委員會：研判趨勢與挑戰(zhàn)，為推動行業(yè)變革建言獻(xiàn)策

中心專家咨詢委員會由多位海內(nèi)外知名專家學(xué)者組成，與會委員從宏觀政策、房地產(chǎn)行業(yè)紓困、持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)管理等方面進(jìn)行深入分析，并建言中心發(fā)揮自身獨(dú)特優(yōu)勢，關(guān)注政策與市場緊迫性問題，統(tǒng)籌宏觀和微觀視角。會上，肖鋼主席向中心新聘任的專家委員伍戈頒發(fā)聘書。

【圖為專家咨詢委員會委員發(fā)言】

段國圣指出，隨著中國固定收益利率的下降，壽險(xiǎn)公司面臨重大挑戰(zhàn)，特別是長期產(chǎn)品的資金覆蓋問題。他認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)的變化對中國宏觀經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，也會直接影響市場參與主體，其中不動產(chǎn)和制造業(yè)是關(guān)鍵因素。段國圣還提到，深度求索等AI技術(shù)的發(fā)展可能對數(shù)據(jù)中心等持有型不動產(chǎn)的需求帶來潛在影響。

劉洪玉表示，破解房地產(chǎn)困局需構(gòu)建多方協(xié)同機(jī)制，尤其在流動性承壓階段更需強(qiáng)化金融供給側(cè)改革。他認(rèn)為，市場止跌核心在于恢復(fù)供需自主調(diào)節(jié)功能，推動金融工具創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)"價(jià)穩(wěn)量穩(wěn)"雙重平衡。劉洪玉對了中心一年來的工作成果給予肯定，并為未來的研究重點(diǎn)提出了建議。

秦虹指出，存量時(shí)代下，探索持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)型路徑是行業(yè)發(fā)展的核心議題。當(dāng)前國內(nèi)對非銷售、非住宅類持有型不動產(chǎn)的研究仍顯不足，該領(lǐng)域面臨土地年限限制、稅費(fèi)政策缺失及Pre-REITs等金融工具支持不足等亟待破解的瓶頸問題。秦虹建議中心應(yīng)充分發(fā)揮金融與不動產(chǎn)結(jié)合的獨(dú)特優(yōu)勢，聚焦持有型不動產(chǎn)領(lǐng)域的政策創(chuàng)新與理論突破，為行業(yè)轉(zhuǎn)型和國家擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略提供有力支撐。

尹中立指出，經(jīng)過20多年的房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，中國積累了大量存量資產(chǎn)，在低利率的環(huán)境下有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)配置需求上升。參考美國REITs市場的規(guī)模，中國REITs市場潛力巨大。為REITs的發(fā)展提供了難得的歷史機(jī)遇。尹中立建議中心充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，持續(xù)深化REITs制度建設(shè)研究，為不動產(chǎn)金融創(chuàng)新和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

伍戈表示，當(dāng)前不動產(chǎn)金融研究要統(tǒng)籌宏觀和微觀視角，既要為政策制定提供宏觀指引，又要切實(shí)回應(yīng)微觀層面企業(yè)和民眾的實(shí)際需求。伍戈認(rèn)為，盡管技術(shù)進(jìn)步顯著提升了供給端效率，但也對更有力的需求端擴(kuò)張?zhí)岢隽烁叩囊?。伍戈?qiáng)調(diào)，地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，建議政策著力促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，以推動經(jīng)濟(jì)全面回升。

三位海外專家委員以線上形式進(jìn)行分享，針對美國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展與挑戰(zhàn)、日本房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)等話題作深入解讀。他們建議借鑒國際不動產(chǎn)金融發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為中心相關(guān)領(lǐng)域研究提供參考。

鄧永恒認(rèn)為疫情后美國商業(yè)地產(chǎn)市場在溫和增長的同時(shí)或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。美國約五分之一的存量商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款將在今年到期，這些存量貸款多為3至5年前低利率環(huán)境下發(fā)放，如今隨著美國高利率的持續(xù)，這些貸款的再融資成本的大幅上升，可能導(dǎo)致企業(yè)和中小金融機(jī)構(gòu)面臨流動性危機(jī)，甚至破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。他指出這一挑戰(zhàn)與國內(nèi)部分房企現(xiàn)金流壓力類似，建議中心在如何應(yīng)對結(jié)構(gòu)性、周期性按揭違約風(fēng)險(xiǎn)方面展開進(jìn)一步研究，為中美不動產(chǎn)金融市場提供理論與實(shí)踐參考。

劉鵬指出，資產(chǎn)證券化角度，中國商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大：美國REITs以持有和管理商業(yè)地產(chǎn)為主，總市值約為住宅開發(fā)商上市公司總市值的10倍，這意味著，未來中國包括REITs在內(nèi)的資產(chǎn)證券化市場仍有廣闊的空間。持有型不動產(chǎn)角度，全球商業(yè)地產(chǎn)受電商和AI技術(shù)影響，正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，數(shù)據(jù)中心等新興資產(chǎn)類別的投資需求持續(xù)增加；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸形成“酒店化”趨勢，不再依賴傳統(tǒng)的長期租約，而是更加注重靈活的租約和精細(xì)化的增值服務(wù)，推動行業(yè)向更加靈活、高效的模式轉(zhuǎn)型。

清水千弘分享了日本房地產(chǎn)市場歷史經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)狀。他指出，近十年來，日本不動產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)上漲趨勢，資產(chǎn)價(jià)格和凈營業(yè)收入增加，資本化率下降。然而疫情后市場有所分化，住宅價(jià)格持續(xù)上漲，而辦公和物流資產(chǎn)價(jià)格開始下滑。清水回顧了20世紀(jì)日本由工業(yè)用地、住房及商業(yè)地產(chǎn)需求驅(qū)動的三次房地產(chǎn)泡沫，并對比日美地產(chǎn)泡沫恢復(fù)速度的差異。他認(rèn)為，日本政策反應(yīng)遲緩的主要原因是缺乏有效的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系，導(dǎo)致政府和金融機(jī)構(gòu)難以及時(shí)評估市場狀況并采取應(yīng)對措施。為此，日本在21世紀(jì)初開始系統(tǒng)構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系，為房地產(chǎn)市場監(jiān)測和政策制定提供重要依據(jù)。

本次會議還特別邀請Corebridge金融（美國國際集團(tuán)AIG前壽險(xiǎn)與退休金部）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼戰(zhàn)略主管莫恒勇，圍繞“2025年美國宏觀經(jīng)濟(jì)和全球宏觀變局”進(jìn)行專題分享。他指出，特朗普政府的核心政策，如去全球化、赤字稅收減免、政府效率提升、遣返非法移民及去監(jiān)管，可能對美國經(jīng)濟(jì)增長和通脹產(chǎn)生復(fù)雜影響。關(guān)稅政策作為特朗普的重要工具，旨在減少貿(mào)易逆差并重整全球供應(yīng)鏈，這可能影響國際貿(mào)易與通脹?？傮w而言，2025年美國在居民財(cái)務(wù)和科技投資等方面的基本面相對強(qiáng)勁、企業(yè)情緒積極，經(jīng)濟(jì)或?qū)睾驮鲩L。然而，特朗普政策的實(shí)施可能加劇全球貿(mào)易不確定性，值得關(guān)注對中美關(guān)系的長期影響。

會議總結(jié)：聯(lián)結(jié)宏觀決策與微觀實(shí)踐，打造專業(yè)且聚焦的智庫

肖鋼主席作會議總結(jié)發(fā)言，對中心和論壇的工作成績給予高度肯定，并對未來的研究方向提出四點(diǎn)建議。第一，研究應(yīng)緊密結(jié)合實(shí)際，注重實(shí)證調(diào)研，搭建宏觀決策與微觀實(shí)踐之間的橋梁，提供智庫力量。第二，研究要發(fā)現(xiàn)行業(yè)中真正的關(guān)鍵問題，并以此為核心有效推動研究工作。第三，研究工作應(yīng)專注于特色領(lǐng)域，特別是與金融緊密結(jié)合的持有型不動產(chǎn)創(chuàng)新實(shí)踐，這是當(dāng)前亟需深入研究的重要方向。第四，應(yīng)積極推動行業(yè)最佳實(shí)踐的推廣和落地，通過實(shí)際案例和實(shí)踐成果，促進(jìn)政策和行業(yè)變革。

【圖為肖鋼作總結(jié)發(fā)言】

張其光會長也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資產(chǎn)與資金順暢轉(zhuǎn)化、實(shí)現(xiàn)金融循環(huán)的挑戰(zhàn)，具體包括行業(yè)過度依賴短期債務(wù)融資、房地產(chǎn)價(jià)格尚待止跌以及存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化面臨困境等問題亟待解決。張其光強(qiáng)調(diào)，未來應(yīng)推動債務(wù)結(jié)構(gòu)向權(quán)益融資轉(zhuǎn)變，探索房價(jià)的底部區(qū)間和價(jià)格變化的分擔(dān)機(jī)制，厘清存量資產(chǎn)的未來用途，進(jìn)一步推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。張其光鼓勵(lì)中心發(fā)揮智庫力量，為宏觀決策提供微觀支撐，為微觀部門提供宏觀指導(dǎo)，推動宏觀與微觀部門的有效互動，提出實(shí)際可行的解決方案。研究重點(diǎn)可包括盤活存量資產(chǎn)、應(yīng)對老齡化與城市化挑戰(zhàn)，以及金融、稅收、土地等制度改革。