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文/中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張其光，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所副研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民

長(zhǎng)租公寓、服務(wù)型養(yǎng)老公寓、旅居公寓等以租為主的三種公寓是房地產(chǎn)新模式重要的發(fā)展方向與具體載體。要使轉(zhuǎn)型順利推進(jìn)，必須對(duì)模式運(yùn)行的底層邏輯進(jìn)行大刀闊斧的制度改革，通過富有彈性的土地規(guī)劃與出讓制度、取消增值稅和所得稅預(yù)征，以及進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)REITs制度，重塑行業(yè)相關(guān)主體的激勵(lì)、行為及其互動(dòng)方式。

房地產(chǎn)新模式是關(guān)系到行業(yè)可持續(xù)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的大事。房地產(chǎn)舊模式的根本特征是“以售為主”，人口紅利與快速城鎮(zhèn)化紅利的重大轉(zhuǎn)變要求房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)向“租購并舉”新模式，重點(diǎn)是加強(qiáng)租的分量。我們認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓、服務(wù)型養(yǎng)老公寓、旅居公寓等以租為主的三種公寓是新模式重要的發(fā)展方向與具體載體。要使轉(zhuǎn)型順利推進(jìn)，必須對(duì)模式運(yùn)行的底層邏輯進(jìn)行大刀闊斧的制度改革，通過富有彈性的土地規(guī)劃與出讓制度、取消增值稅和所得稅預(yù)征以及進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)REITs制度，重塑行業(yè)相關(guān)主體的激勵(lì)、行為及其互動(dòng)方式。

“以售為主”的房地產(chǎn)舊模式及轉(zhuǎn)型必然性

舊模式的根本特征是“以售為主”

房地產(chǎn)舊模式通常被概括為“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式，這一概括雖然形象地刻畫了供給側(cè)房企的行為特征，但并不完全也沒有探討模式背后的深層次制度原因。房地產(chǎn)舊模式的根本特征是“以售為主”，即主要通過“售”而非“租”的方式實(shí)現(xiàn)供給側(cè)要素與需求側(cè)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)與互動(dòng)，“三高”只是這一根本特征引致的供給側(cè)具體表現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)“以售為主”存在一系列制度根源：

第一，土地要素供給方式助推“以售為主”。土地批租制導(dǎo)致房企只有把房子賣出去才能回本，這使房企天然具備“以售為主”的激勵(lì)。2002年全面實(shí)行“招拍掛”政策，地方政府成為住宅用地壟斷供應(yīng)者，多賣地、賣貴地成為其政策導(dǎo)向，這自然使得房企目標(biāo)轉(zhuǎn)向多賣房、賣貴房。

第二，金融要素供給方式進(jìn)一步助推“以售為主”模式，并產(chǎn)生“高負(fù)債、高杠桿”的金融現(xiàn)象。預(yù)售制和開發(fā)貸的出現(xiàn)是為了解決房企賣房過程中建設(shè)資金不足的問題，其最初解決的是沒錢蓋房的問題，預(yù)售資金和貸款主要對(duì)應(yīng)建安成本；隨著地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比越來越高，預(yù)售資金和開發(fā)貸主要用于解決沒錢拿地的問題，這就導(dǎo)致借貸資金用途的漂移乃至異化；而隨著預(yù)售制度完善（四證齊全才能預(yù)售）以及開發(fā)貸嚴(yán)禁用于土地前融，信托資金借助“金融創(chuàng)新”的外衣進(jìn)入土地前融環(huán)節(jié)，這又衍生出影子銀行和土地金融亂象。

此外，按揭貸款制度和預(yù)售制的結(jié)合從需求側(cè)強(qiáng)化了“以售為主”這一模式：按揭貸款是用于解決購房人資金不足以及消費(fèi)跨期配置問題，這筆資金成為房企最大的一筆無息貸款，房企回饋于購房人的“甜頭”是期房比現(xiàn)房低得多的價(jià)格，使購房人借助銀行資金在未拿到現(xiàn)房之前就可以享受資產(chǎn)增值收益。

第三，房企稅收預(yù)征制度也強(qiáng)化了“以售為主”模式并倒逼房企“高周轉(zhuǎn)”。預(yù)征土地增值稅必然要求房企售出房產(chǎn)才能真正實(shí)現(xiàn)土地增值，預(yù)征增值稅和所得稅增加了房企成本，房企須加速庫存周轉(zhuǎn)以降低開發(fā)成本。

人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利的轉(zhuǎn)變與舊模式轉(zhuǎn)型的必然性

一系列犬牙交錯(cuò)的土地制度、金融制度和稅收制度是“以售為主”舊模式形成的制度基礎(chǔ)，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲和房企過度冒險(xiǎn)的根源。舊模式之所以在過去30多年中能夠存續(xù)，還依托于需求側(cè)兩個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)條件，即人口紅利和快速城市化紅利。這兩大因素導(dǎo)致住房需求快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成并持續(xù)，為舊模式提供了生存土壤。

隨著我國(guó)進(jìn)入新發(fā)展階段，以上兩大紅利發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯減弱，這也使得舊模式向新模式轉(zhuǎn)型成為必然。從需求端看，人口負(fù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩導(dǎo)致住房需求疲軟。2022年我國(guó)人口減少85萬，中國(guó)人口正式進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。

2024年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民占人口的比重達(dá)到67%，接近諾瑟姆曲線第二階段（城鎮(zhèn)化加速期）的終點(diǎn)，這意味著快速城鎮(zhèn)化階段基本過去。根據(jù)吳璟和徐曼迪（2021）測(cè)算，2021—2025年間年均城鎮(zhèn)新增住房需求約為656萬套，2026—2030年間降至年均455萬套，分別較2011—2015年下降33%和53%。從供給端看，我國(guó)人均住房存量已達(dá)到相當(dāng)水平：根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)人均住房建筑面積達(dá)到41.76平方米，人均住房間數(shù)1.2間（城鎮(zhèn)人均住房間數(shù)0.99間），每人享有獨(dú)立居住空間的美好向往從理想走進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

邁向“租購并舉”的新模式：以租為主的三種公寓是重要的發(fā)展方向與具體載體

新模式轉(zhuǎn)向何方，“租購并舉”是目前已經(jīng)取得的最大共識(shí)之一。隨著供求關(guān)系的重大變化，普遍的房?jī)r(jià)上漲將不復(fù)存在，租金也回落到可支付范圍內(nèi)，住房回歸耐用消費(fèi)品屬性，租購并舉的條件客觀上具備了。居民選擇租，還是購，主要取決于個(gè)體偏好和支付能力的差異?？紤]到舊模式下長(zhǎng)期“以售為主”導(dǎo)致“重售輕租”，發(fā)展租賃住房實(shí)際上就是“租購并舉”的新模式的應(yīng)有之義。我們認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓、服務(wù)型養(yǎng)老公寓、旅居公寓等以租為主的三種公寓是重要的發(fā)展方向，能夠有效加強(qiáng)“租購并舉”中租的分量，這是人口紅利和城市化紅利重大轉(zhuǎn)變后的適應(yīng)性戰(zhàn)略調(diào)整。

發(fā)展長(zhǎng)租公寓為新市民提供基本體面的租住環(huán)境

盡管我國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)且城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有至少10個(gè)百分點(diǎn)的空間，新市民人口的持續(xù)增長(zhǎng)與居住條件改善會(huì)導(dǎo)致一線和熱點(diǎn)二線城市的租賃市場(chǎng)需求增加。

新市民群體約有3億人，主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。新市民主要群體是未落戶的流動(dòng)人口且以青年人為主，根據(jù)研究，80后成為流動(dòng)人口的主力，他們作為產(chǎn)業(yè)工人的中堅(jiān)和新市民的主體，更高的人力資本和更多元化的職業(yè)選擇，決定了其落腳并落戶城市的意愿更強(qiáng)，返回農(nóng)村的概率較小，住有所居解決方案的重心在城市。

新市民的增長(zhǎng)為何引致租賃市場(chǎng)需求增長(zhǎng)呢？第一，新市民住房支付能力有限，租房是低成本解決方案。根據(jù)貝殼研究院（2021）對(duì)北京、上海等10個(gè)一、二線城市的調(diào)研結(jié)果，住房租賃人群平均租金收入比為19.9%。假定收入為1，則租金為0.199；以這一數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，假設(shè)年利率3.2%、貸款8.5成、首付完全由父母資助，并根據(jù)銀行“收入為月供2倍”的基本要求，我們可以測(cè)算出新市民購房的租金資本化率上限為56.5年。一線和熱點(diǎn)二線城市的這一指標(biāo)還要普遍高于這一數(shù)值，這意味著在這些城市處于平均收入以下的人群較長(zhǎng)時(shí)間是買不起房的，大多數(shù)人只能租房。

第二，新市民更多地在服務(wù)業(yè)工作，近年來大量進(jìn)入平臺(tái)配送、網(wǎng)約車等城市新興行業(yè)，不可能像第一、二代流動(dòng)人口那樣住在建筑工棚、制造業(yè)廠區(qū)。一方面，他們對(duì)居住品質(zhì)和周邊配套的要求會(huì)對(duì)基本體面的租賃住房產(chǎn)生強(qiáng)烈的需求；另一方面，流動(dòng)人口中有相當(dāng)比例是夫妻同時(shí)外出，甚至攜子女和老人外出，他們需要一個(gè)穩(wěn)定的住所，也會(huì)產(chǎn)生對(duì)租賃品質(zhì)的要求。

大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓正是對(duì)新市民基本體面的租住需求的戰(zhàn)略響應(yīng)。一方面，以租為主的形式可以降低新市民住房負(fù)擔(dān)。盡管當(dāng)前房?jī)r(jià)已有較大幅度下降，但上文測(cè)算表明在一線和熱點(diǎn)二線城市買房仍非易事，特別是對(duì)于缺乏財(cái)產(chǎn)性“原始積累”的新市民而言。

另一方面，租房可以較好地解決職住平衡問題，減少通勤時(shí)間，提升新市民的幸福感。此外大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓可以帶來宏觀和城市層面的積極效應(yīng)：一方面住房負(fù)擔(dān)的降低可以促進(jìn)消費(fèi)，另一方面職住更加平衡后可以降低碳排放和提高城市運(yùn)營(yíng)效率。

發(fā)展服務(wù)型養(yǎng)老公寓造福失能與半失能老人

我國(guó)人口轉(zhuǎn)變的最大特點(diǎn)是：2024年全國(guó)65歲及以上老年人口2.2億人，占總?cè)丝诘?5.6%，按世界衛(wèi)生組織標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)已進(jìn)入深度老齡化社會(huì)，必然會(huì)產(chǎn)生大量的失能、半失能老人，服務(wù)型養(yǎng)老公寓發(fā)展迎來戰(zhàn)略機(jī)遇期。

發(fā)展服務(wù)型養(yǎng)老公寓具有現(xiàn)實(shí)的急迫性。根據(jù)李建偉等（2022）估算，我國(guó)失能半失能老人規(guī)模及其比例將由2020年的4564萬人和17.11%上升到2030年的6953萬人和17.44%，至2050年進(jìn)一步上升到12606萬人和22%。失能半失能老人規(guī)模的快速擴(kuò)大，將引發(fā)老年照護(hù)服務(wù)需求激增。2011年民政部提出“9073”養(yǎng)老模式，即90%的老人通過家庭照料養(yǎng)老，7%的老人通過購買社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老，3%通過養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老；而全國(guó)老齡辦第五次抽樣調(diào)查表明，2021年87.3%的老人選擇在家接受照料服務(wù)，4.9%的老人選擇白天在照料中心晚上回家，7.7%選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

這意味著依靠外部養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)比例已超過政策預(yù)期，政策標(biāo)準(zhǔn)已脫離當(dāng)前現(xiàn)實(shí)。未來，隨著家庭小型化以及“421”家庭結(jié)構(gòu)的影響進(jìn)一步顯現(xiàn)，由家庭成員提供老年人照護(hù)的護(hù)理模式會(huì)越來越難以維持。對(duì)有一個(gè)以上失能老年人的“421”家庭，一對(duì)夫婦難以在工作的同時(shí)兼顧照料失能老人和孩子，對(duì)有中度、重度失能老人的家庭維持家庭照護(hù)更為艱難，中度與重度失能老人護(hù)理需要一定的專業(yè)知識(shí)和能力，特別是重度失能老人需要一對(duì)一的照護(hù)人員配置......?