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當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)。一方面整體市場活躍度與過去的高峰期相比有所下降，另一方面各地也在不斷出臺(tái)政策措施以刺激市場需求，但房價(jià)過高和居民購房壓力大的問題仍然存在。與此同時(shí)，土地財(cái)政轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場調(diào)整分化也為行業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

為什么2024年房地產(chǎn)要穩(wěn)？大家為什么不愿去買房了？當(dāng)前房地產(chǎn)政策是否有效？

在北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系副教授張宇看來，今年穩(wěn)住信心非常重要，只有房地產(chǎn)市場穩(wěn)住了，購房者才會(huì)開始著手買房，房地產(chǎn)企業(yè)也才會(huì)健康向前發(fā)展。而在這一時(shí)期，也要關(guān)注購房者人群結(jié)構(gòu)的變化，區(qū)分首次購房群體和多次購房群體。同時(shí)，要加快建立行業(yè)長效機(jī)制，通過保障房建設(shè)去解決首次購房人群的住房問題和建筑開發(fā)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。而推進(jìn)城市化水平，可能是解決當(dāng)前房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。

為什么2024年房地產(chǎn)要“穩(wěn)”？

“2024年房地產(chǎn)發(fā)展的核心是要穩(wěn)。首先是房價(jià)要穩(wěn)，其次是信心要穩(wěn)。有很多城市其實(shí)已經(jīng)穩(wěn)住了，如北京、上海、成都、重慶等部分一線城市和強(qiáng)的新一線城市，房價(jià)沒有大幅下跌的同時(shí)，新房還在有序供應(yīng)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，住房市場的價(jià)格還有著非常切實(shí)的支撐?！睆堄钫f。

在他看來，今年穩(wěn)住信心非常重要，只有房地產(chǎn)市場穩(wěn)住了，購房者才會(huì)開始著手買房。如果今年對(duì)房企的信心可以建立起來，那明年房企的發(fā)展?fàn)顟B(tài)就更加樂觀?！耙苊庾宰C陷阱。如果大家認(rèn)為房企會(huì)出問題，今年就不容易去買房或者給予資金支持，那么明年企業(yè)出問題的概率就會(huì)增加。如果大家認(rèn)為房企不會(huì)出問題，今年的經(jīng)營狀況能夠穩(wěn)住，那么明年出問題的概率也就小了?！睆堄钫f。

如何增強(qiáng)購房人群的信心，是一個(gè)富有挑戰(zhàn)的核心議題。張宇表示，目前過分激進(jìn)的房企已經(jīng)退出市場，在新的政策保障下，包括房企“白名單”、保交樓、對(duì)于預(yù)售資金的透明監(jiān)管等一系列政策舉措，房企的財(cái)務(wù)狀況保障住房的開發(fā)和交付沒有太大的問題。

此外，張宇建議要加快建立行業(yè)長效機(jī)制，用更加適應(yīng)新常態(tài)的方法去解決大城市的住房問題，比如對(duì)保障房建設(shè)主體的資本金支持、對(duì)保障房建設(shè)的目標(biāo)考核等配套和激勵(lì)，去解決首次購房人群的住房問題和建筑開發(fā)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。在他看來，很難期望商品房迅速回到數(shù)年前的開發(fā)規(guī)模，需要用保障性住房去彌補(bǔ)行業(yè)的就業(yè)缺口和產(chǎn)出缺口。

從地方政府財(cái)政健康的角度來說，希望房價(jià)平穩(wěn)；從已購房群體的角度來說，希望房價(jià)上漲；而從未購房群體的角度來說，則希望房價(jià)降低，達(dá)到更負(fù)擔(dān)得起的水平。這樣的話，顯然存在政策的兩難。

“一個(gè)比較好的思路就是，更好地發(fā)揮保障性住房的作用，切分形成商品房和保障性住房雙主體的市場格局，加快解決困難群體和新市民住房問題，支撐行業(yè)的經(jīng)營和就業(yè)?！睆堄钫f。

張宇指出，這樣的方式還萌生了一個(gè)上升通道，也就是當(dāng)首次購房群體以保障性住房作為一個(gè)落腳點(diǎn)定居在城市以后，他們的人生規(guī)劃和未來發(fā)展也落在了當(dāng)?shù)?。隨著收入的增長和財(cái)富的積累，他們有可能去考慮住房條件的改善，又成為商品性住房市場的新參與者，這是一種對(duì)市場需求結(jié)構(gòu)變化的靈巧應(yīng)對(duì)。

從購房者角度來說，現(xiàn)有收入、收入預(yù)期和高昂房價(jià)不匹配，則是最大的問題。張宇表示，如果我們通過發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，把人們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的信心和個(gè)人收入增長的信心重新建立起來，那么對(duì)行業(yè)發(fā)展的意義將重大而深遠(yuǎn)。

為什么大家不愿去買房了？

談到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變幻，人們的第一反應(yīng)就聯(lián)想到各大房地產(chǎn)企業(yè)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)信心的內(nèi)核來源于購房者，而購房者的人群結(jié)構(gòu)，卻在近些年發(fā)生了悄無聲息的變化。

張宇解釋，房企作為房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營主體，是市場信息的主要傳導(dǎo)渠道。當(dāng)購房者的購房熱情高漲時(shí)，房企拿地的動(dòng)力隨之變強(qiáng)；而當(dāng)購房者的購房需求疲軟時(shí)，房企則不太愿意拿地。

“2015年之前，購房主力軍是首次購房的人群。到了2015年之后，尤其是2018年后，多次購房的人群的比重明顯增加?！睆堄钪赋?，這兩類人群的核心訴求有很大差異。

首次購房群體中的大多數(shù)人實(shí)際上是要解決生活需求，包括安居樂業(yè)、子女求學(xué)等。他們通常是價(jià)格敏感型的，房價(jià)對(duì)他們來說是一個(gè)重大影響因素。這個(gè)群體的房價(jià)可支付能力在2015年之后可能發(fā)生了下跌，因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)以后到近三年以前，全國主要城市的房價(jià)都發(fā)生了巨大上漲。

而多次購房人群是投資置業(yè)或改善性需求，他們對(duì)房價(jià)走勢(shì)相對(duì)敏感，因此市場的反饋對(duì)他們來說很重要。如果他們認(rèn)為房價(jià)未來不一定會(huì)持續(xù)上漲，甚至還有下跌的可能，就不一定會(huì)購買。因?yàn)檫@類人群迫切性的居住需求已經(jīng)滿足，改善或者復(fù)購需求需要根據(jù)市場發(fā)展情況抉擇。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，大城市與小城市之間，核心地段和偏遠(yuǎn)郊區(qū)之間，優(yōu)質(zhì)房企和一般房企之間，境遇差異也進(jìn)一步加劇。

張宇分析指出，早期城市快速發(fā)展，當(dāng)時(shí)住房的投資價(jià)值高，投資住房的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股市。而且從基本面支撐來說，住房的基本面支撐是租房市場和它帶來的一系列福利，其價(jià)值也在增加，所以對(duì)于投資者來說，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)就是最好的資產(chǎn)之一。

“但是現(xiàn)在城市之間產(chǎn)生分化，吸引產(chǎn)業(yè)和人才的能力是當(dāng)?shù)胤孔馍蠞q的背后支撐力。如果一個(gè)城市沒有更多的市民增加，市民的收入沒有切實(shí)的提高，房租漲幅就會(huì)停滯，那么住房的基本面支撐就不復(fù)存在。相對(duì)來說，這樣的資產(chǎn)就并不是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。因此，如果現(xiàn)在問一位多次購房者會(huì)不會(huì)買房，不同城市的購房者會(huì)有不同的回答?！睆堄钫f。

在他看來，在相對(duì)較小的城市或者縣城，可能沒有太多人會(huì)選擇多次購買。如果一個(gè)城市的住房已經(jīng)過剩，城市發(fā)展又沒有太多空間，這里的房子就跟汽車一樣成為耐用品。但是，有一部分熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)還有充分的想象空間，比如那些有創(chuàng)新活力的城市，會(huì)迎來持續(xù)的購房者。

與此同時(shí)，張宇認(rèn)為推進(jìn)城市化水平可能是解決當(dāng)前房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵。

“目前我國的城市化水平，9億城鎮(zhèn)常住人口對(duì)應(yīng)的是65%左右的城鎮(zhèn)化率，還有5億人在農(nóng)村，并且有不少人的戶籍地和工作地是錯(cuò)配的。如果按照學(xué)界共識(shí)，對(duì)于整個(gè)城鎮(zhèn)化率的預(yù)測為75%或者以上，那么至少還要解決1.4億人的城市住房問題，這1.4億人恰好就是低購買力人群?！睆堄钫f。

張宇表示，這部分人群折算下來可能是5000萬套，如果算60平方米一套，就是30億平方米。如果我國要彌補(bǔ)住房新開工面積從2010--2020年、年均18億平方米下跌至近三年、年均13億平方米的差值，在這樣城市化水平的背景下就可以支撐和彌補(bǔ)。若干年后，再去考慮現(xiàn)有住房的更新問題，那么這個(gè)行業(yè)就可以比較平穩(wěn)地發(fā)展運(yùn)行。

當(dāng)前房地產(chǎn)政策是否有效？

近年來，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，各級(jí)政府都出臺(tái)了系列政策給予支持。比如針對(duì)購房者，降低首付比例、提高貸款額度、放開部分限購等；針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，保障房企合理融資需求，落實(shí)房企“白名單”制度，為爛尾樓開辟專項(xiàng)貸，明確預(yù)售資金監(jiān)管主體責(zé)任等。

“當(dāng)一家房企未來的經(jīng)營現(xiàn)金流呈現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)自然會(huì)重新評(píng)估對(duì)它的信貸授信限額，可能會(huì)壓縮融資支持規(guī)模，也可能會(huì)縮短支持期限。從現(xiàn)實(shí)角度審視，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資支持的下降，并不一定是沒有保障房企的合理融資需求，而只是市場對(duì)商品房開發(fā)規(guī)模的判斷發(fā)生了一定變化?！睆堄钫f。

在他看來，保障房企的合理融資需求必然是一個(gè)正確的方向，同時(shí)也要考慮到金融主體理性評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)的合理行為。在經(jīng)營規(guī)模下降的環(huán)境下，如何保障房企不出現(xiàn)流動(dòng)性困難，可能是一個(gè)更重要的議題。

首先要強(qiáng)信心。不能被少數(shù)激進(jìn)高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)一葉障目，絕大多數(shù)企業(yè)的項(xiàng)目能夠交付，實(shí)際資金沒有太大問題。由于少數(shù)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理，它們已經(jīng)退場，目前市場中剩余的是高質(zhì)量長期經(jīng)營的主體或者是融資成本比較低的企業(yè)。這些企業(yè)的負(fù)債主要是在建項(xiàng)目的應(yīng)付賬款和合同負(fù)債，相對(duì)于總資產(chǎn)和總負(fù)債，這些企業(yè)的到期金融債務(wù)其實(shí)很少。

其次要解決經(jīng)營規(guī)模下降的環(huán)境下，自然出現(xiàn)的流動(dòng)性問題。傳統(tǒng)的市場方法就是處置資產(chǎn)。所謂的流動(dòng)性困難就是企業(yè)有資產(chǎn)，但是資金鏈發(fā)生了一些問題，要讓它的資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來。一些企業(yè)已經(jīng)在處置自身的寫字樓及部分在開發(fā)的項(xiàng)目，且出現(xiàn)了北向資金置入內(nèi)地寫字樓的現(xiàn)象，這是積極的信號(hào)。

張宇表示，近期房企“白名單”制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一項(xiàng)利好。

“因?yàn)樗鼘?shí)質(zhì)上是對(duì)銀行放貸行為中權(quán)責(zé)的理清。如果銀行給白名單上的房企放貸，一旦出現(xiàn)問題，銀行的責(zé)任會(huì)減輕，此前在責(zé)任會(huì)追究到個(gè)人，包括信貸員、分管領(lǐng)導(dǎo)等。另外一方面是，越是有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，銀行放貸時(shí)越會(huì)擔(dān)心利益輸送的可能性，那么白名單就給了信心，給名單的房企放貸合乎規(guī)則，這樣銀行內(nèi)部的委托代理問題也會(huì)減輕。”張宇說。

對(duì)于近期降低首付比例、提高貸款額度、放開部分限購等措施，張宇認(rèn)為，這些措施有一定短期效果，但是總體來說效果并不是特別明顯，還需要繼續(xù)觀察，可以根據(jù)實(shí)踐動(dòng)態(tài)調(diào)整。并且，放開限購實(shí)際上針對(duì)的是多次購房主體，讓多次購房主體釋放需求，但是這一群體可供釋放的需求量級(jí)還需要進(jìn)一步觀察。

而針對(duì)爛尾樓問題，張宇表示，目前已經(jīng)有了很多非常巧妙的政策支持措施，比如地方的保交樓主體可以向國開行申請(qǐng)專項(xiàng)貸，這個(gè)貸款被允許成為保交樓主體的資本金，這一政策從世界范圍來看都是非常亮眼的，要充分的認(rèn)可保交貸的金融創(chuàng)新，同時(shí)更希望以更大體量的金融支持去解決市民的住房問題。

張宇，北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系副教授。研究方向關(guān)于房地產(chǎn)、家庭金融、宏觀金融、供應(yīng)鏈金融等，學(xué)術(shù)成果發(fā)表于Review of Financial Studies，Review of Economics and Statistics等知名學(xué)術(shù)期刊。