亚洲欧美中文日韩在线v日本,亚洲精品永久在线观看,亚洲av日韩av永久无码色欲,亚洲成a人片777777,亚洲人成网站在线播放942

2021年7月，隨著國家發(fā)展改革委發(fā)布“958號文”，保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點范圍。經過一年來監(jiān)管部門與行業(yè)各方的積極推進，2022年8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，發(fā)行規(guī)?？傆?7.97億元，是中國公募REITs覆蓋資產領域的進一步擴容。三單試點項目自被交易所正式受理以來，持續(xù)受到市場密切關注，發(fā)行環(huán)節(jié)網(wǎng)下和網(wǎng)上認購倍數(shù)均突破百倍，體現(xiàn)出市場對保租房REITs資產品類的高度認可。

中國經濟進入新發(fā)展階段，結構性問題的破題已成為實現(xiàn)高質量發(fā)展的關鍵點。如何實現(xiàn)共同富裕，如何實現(xiàn)房地產行業(yè)順利轉型，以及如何進一步發(fā)揮好資本市場功能，是我國當前面臨的三個結構性問題。這些問題相互交織、相互影響，加劇了改革的難度。破題的關鍵，在于找到這些問題的交匯點。保障性租賃住房REITs的推出，不僅僅是中國公募REITs試點的線性延續(xù)，更是站在三個重大結構性問題的交匯點，直接回應推進實現(xiàn)共同富裕、房地產行業(yè)向新發(fā)展模式轉型、進一步發(fā)揮好資本市場功能等問題的重大改革舉措。

保障性租賃住房REITs是直接回應我國經濟高質量發(fā)展三個結構性問題的重大改革舉措

第一，保障性租賃REITs是擴大內需，實現(xiàn)共同富裕的政策選擇。

我國收入不平等主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元結構上。2020年我國城鎮(zhèn)居民可支配收入是農村居民的2.56倍，在西部地區(qū)則達到了2.66倍。大量農村居民的可支配收入非常低，財產性收入占比更低。要實現(xiàn)共同富裕、實現(xiàn)包容性增長，必須要縮小城鎮(zhèn)居民與農村居民的收入差距，這是中國經濟高質量發(fā)展、可持續(xù)均衡發(fā)展所需要思考的最大的問題。城鄉(xiāng)二元結構形成的一個重要原因是農業(yè)轉移人口的市民化程度非常低，他們的有效工作時間、收入來源、發(fā)展機會跟城市居民不一樣，在享受公共服務方面也不對等。讓農民工、城市靈活就業(yè)人員中的很大一部分真正轉變?yōu)樾率忻瘢墙鉀Q中國城鄉(xiāng)二元結構，縮小城鎮(zhèn)居民與農村居民可支配收入差距的關鍵，也是一個可行的政策路徑。

2035年實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的中國，需要實現(xiàn)就業(yè)結構和產業(yè)結構的匹配。根據(jù)北大光華思想力課題組的估測，未來十五年，超過20%的就業(yè)人口，即1.5億人口，需要重新配置到第二產業(yè)或服務業(yè)。在產業(yè)結構變遷和人口流動的情況下，農業(yè)轉移人口城市化將帶來大量的住房需求，尤其是住房租賃的需求。

保障性租賃住房REITs可以推動保障性租賃住房的規(guī)?；蛯I(yè)化，針對不同的新市民群體給予不同需求的供給，讓農業(yè)轉移人口能夠在城市住下來。當城市有了大量人口的流入，其產業(yè)結構的優(yōu)化水平、公共服務領域的投資效率都將會得到提升。從新市民角度看，農業(yè)轉移人口能夠在城市住下來，他們的消費能力、對自身的人力資本的投資也會有所提升，這是解決城鎮(zhèn)居民和農村居民的收入分配不平等、財富不平等、發(fā)展機會不平等問題的重要途徑。

第二，保障性租賃REITs有助于推動我國房地產行業(yè)向新發(fā)展模式轉型。

自1998年房地產改革啟動以來，我國房地產行業(yè)歷經了20多年的高速發(fā)展階段。近年來，房地產從增量階段逐漸進入存量和增量并重的新階段，以商品房開發(fā)為核心的“快周轉”業(yè)務模式已難以為繼，我國房地產行業(yè)正普遍面臨著較大的戰(zhàn)略轉型壓力。“持有型不動產”是國內房地產行業(yè)轉型的重要方向，而“保障性租賃住房”這一具體資產類型為全行業(yè)平穩(wěn)過渡提供了重要的現(xiàn)實抓手。一方面，保障性租賃住房在我國正處于快速發(fā)展階段，未來一段時期存在較大投資建設需求；另一方面，保障性租賃住房在產品形態(tài)、管理模式等方面與傳統(tǒng)住宅業(yè)務存在一定的關聯(lián)性，為房地產企業(yè)提供了合理可行的轉型選擇。

保障性租賃住房REITs作為權益型的成熟資產持有平臺，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，從而使企業(yè)在不累積負債的同時，形成項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運營、盤活”的新模式，提升租賃住房行業(yè)權益融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風險。

保障性租賃住房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善中國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規(guī)模化、機構化和專業(yè)化發(fā)展，通過向租客提供需求適配的租賃住房，有利于解決目前住房租賃市場存在的供給結構失衡問題；同時，通過提升租賃服務水平，穩(wěn)定租賃關系，規(guī)范租賃市場主體行為，保障租客權益，有利于解決租住品質差、租期不穩(wěn)定等問題。

第三，保障性租賃REITs是進一步發(fā)揮好資本市場功能，服務經濟高質量發(fā)展的具體體現(xiàn)。

2020年底中央經濟工作會議強調“高度重視保障性租賃住房建設”，“加快完善長租房政策”，并確立為2021年經濟工作八項重點任務之一。2021年政府工作報告中指出：“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”，“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。十四五規(guī)劃和2035年遠景目標綱要明確提出，“加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給”。

“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。同時我們也看到，在原有的投融資模式下，保障性租賃住房行業(yè)在土地成本、資金來源、運營管理效率等方面仍面臨挑戰(zhàn)，而REITs作為與重資產行業(yè)天然匹配的創(chuàng)新產品，對于行業(yè)當前相關問題的解決具有關鍵作用。

發(fā)展保障性租賃住房REITs，是助力住房租賃市場“以存量帶動增量”?！笆奈濉逼陂g的保障性租賃住房建設任務艱巨，而資金籌措來源無疑是國家戰(zhàn)略目標能否實現(xiàn)的一項重要影響因素。通過發(fā)行保障性租賃住房REITs盤活成熟的存量資產，并將回收資金用于新的項目建設，有助于構建保租房投資的良性循環(huán)，實現(xiàn)“以存量帶動增量”。REITs作為資本市場公開發(fā)行的金融產品，投資門檻低，可最廣范圍、最大限度地利用社會資金，進一步增強社會資本在保障性租賃住房領域的參與力度。

發(fā)展保障性租賃住房REITs，是優(yōu)化住房租賃企業(yè)現(xiàn)有融資方式的可行選擇。當前來看，相比租賃住房企業(yè)直接IPO，資產IPO（REITs）可能是更為適合的工具。REITs的價值主張在于持續(xù)的穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，成長性不是估值的關鍵。而股票市場（特別是A股市場）的估值邏輯重成長性、輕現(xiàn)金流。因此，REITs的估值邏輯和租賃住房的商業(yè)邏輯更為匹配，可以形成良性的市場激勵。

三單保租房REITs試點項目取得了良好的示范效應

保障性租賃住房自納入基礎設施REITs試點范圍以來，持續(xù)受到市場高度關注。此次三單試點項目成功上市，不僅在發(fā)行階段受到市場投資人的高度認可，更是在行業(yè)模式、制度建設、操作流程、估值定價等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來發(fā)展起到了良好的示范效應。

第一，打通“募投管退”循環(huán)，“以存量帶動增量”效果顯著。此次發(fā)行上市的三單保租房REITs基金，合計發(fā)行規(guī)模37.97億元，扣除原始權益人戰(zhàn)略配售、償還存量借款等金額后，累計凈回收資金超過22億元。同時，根據(jù)《招募說明書》等公開文件披露，三只保租房REITs的原始權益人擬將凈回收資金全部用于新的保障性租賃住房項目建設，共涉及至少8個項目，保守估算合計總投資規(guī)模超過300億元。

第二，完善制度建設，落實“房住不炒”行業(yè)發(fā)展定位。2022年5月27日，中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs)有關工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號）》，明確要求“發(fā)起人（原始權益人）應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務”。在此基礎上，滬深交易所相繼發(fā)布了《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》，對原始權益人在資產、業(yè)務、財務、人員和機構等方面與商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務的有效隔離提出了進一步具體措施。

首批保障性租賃住房REITs項目的發(fā)行主體（深圳市人才安居集團、廈門安居集團和北京保障房中心）均為區(qū)域內從事保障性租賃住房業(yè)務的專門公司，在此次試點過程中嚴格貫徹“?？顚Ｓ?、專門負責”的理念，在法律地位、建設主體、資金運用等方面實現(xiàn)專門管理，同時加強信息披露工作，有效規(guī)避了募集資金流入房地產市場的風險。

第三，針對發(fā)行中的多樣性問題，提出合理的解決方案。我國現(xiàn)有的保障性租賃住房大部分是在原有各類租賃住房存量資產的基礎上，經過納保認定程序轉化形成的。因此，我國的保障性租賃住房行業(yè)在土地權屬類型、產品市場定位、經營管理模式、定價調整機制等方面呈現(xiàn)較強的多樣性和差異性，客觀上這也提升了保障性租賃住房REITs產品的發(fā)行復雜性。

首批保障性租賃住房REITs在各方面進行了有益的探索嘗試：在土地取得方式上，廈門安居項目在原有劃撥地基礎上，通過補繳土地出讓金將其轉變?yōu)槌鲎層玫?；在產品市場定位方面，既有針對基礎民生保障的公租房，也有主要服務于新畢業(yè)大學生、青年人等“新市民”的人才房；在地理區(qū)位方面，首批保租房項目也分布于北京、深圳、廈門等多個重點城市，各地在轉讓限制、定價調整機制等方面的差異也在此次試點過程中得到了充分的研究論證。

第四，發(fā)揮資本市場定價功能，初步構建保障性租賃住房估值體系。保障性租賃住房在我國發(fā)展時間短，缺乏市場交易，租金定價及調整機制尚在摸索優(yōu)化過程中。因此，保障性租賃住房在發(fā)行REITs時的估值定價問題始終是一個核心關注點。折現(xiàn)率如何確定、未來租金的增長水平如何預測、不同區(qū)域的資產在定價上呈現(xiàn)怎樣的關系、資本市場對于保租房REITs的風險收益偏好如何，這些關鍵問題在首批保租房REITs試點項目的推進過程中形成了很多對市場非常具有參考借鑒意義的初步成果。

目前這三單保租房REITs中，折現(xiàn)率在不同區(qū)位的不同項目之間未形成明顯差異，總體上處于6.0%-6.5%的取值范圍，該折現(xiàn)率水平與現(xiàn)有可比城市級別的產業(yè)園區(qū)REITs產品較為相近。在租金增長率預測方面，三單試點項目普遍采取了“以市場化租金調整幅度為參考，兼顧保租房社會民生屬性”的審慎預測方式，租金增長率的模擬假設情況相對于市場化水平更加保守溫和。就資本市場角度而言，一方面前期14單已上市項目的價格表現(xiàn)為此次保租房REITs的定價提供了參考依據(jù)，我們也期待看到三單保租房REITs上市后，借助于資本市場的價格發(fā)現(xiàn)功能，能夠為保障性租賃住房行業(yè)的投資建設提供更好的定價指引。

三單保租房REITs試點項目取得了良好的示范效應

保障性租賃住房自納入基礎設施REITs試點范圍以來，持續(xù)受到市場高度關注。此次三單試點項目成功上市，不僅在發(fā)行階段受到市場投資人的高度認可，更是在行業(yè)模式、制度建設、操作流程、估值定價等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來發(fā)展起到了良好的示范效應。

第一，打通“募投管退”循環(huán)，“以存量帶動增量”效果顯著。此次發(fā)行上市的三單保租房REITs基金，合計發(fā)行規(guī)模37.97億元，扣除原始權益人戰(zhàn)略配售、償還存量借款等金額后，累計凈回收資金超過22億元。同時，根據(jù)《招募說明書》等公開文件披露，三只保租房REITs的原始權益人擬將凈回收資金全部用于新的保障性租賃住房項目建設，共涉及至少8個項目，保守估算合計總投資規(guī)模超過300億元。

第二，完善制度建設，落實“房住不炒”行業(yè)發(fā)展定位。2022年5月27日，中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs)有關工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號）》，明確要求“發(fā)起人（原始權益人）應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務”。在此基礎上，滬深交易所相繼發(fā)布了《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》，對原始權益人在資產、業(yè)務、財務、人員和機構等方面與商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務的有效隔離提出了進一步具體措施。

首批保障性租賃住房REITs項目的發(fā)行主體（深圳市人才安居集團、廈門安居集團和北京保障房中心）均為區(qū)域內從事保障性租賃住房業(yè)務的專門公司，在此次試點過程中嚴格貫徹“?？顚Ｓ谩ｉT負責”的理念，在法律地位、建設主體、資金運用等方面實現(xiàn)專門管理，同時加強信息披露工作，有效規(guī)避了募集資金流入房地產市場的風險。

第三，針對發(fā)行中的多樣性問題，提出合理的解決方案。我國現(xiàn)有的保障性租賃住房大部分是在原有各類租賃住房存量資產的基礎上，經過納保認定程序轉化形成的。因此，我國的保障性租賃住房行業(yè)在土地權屬類型、產品市場定位、經營管理模式、定價調整機制等方面呈現(xiàn)較強的多樣性和差異性，客觀上這也提升了保障性租賃住房REITs產品的發(fā)行復雜性。

首批保障性租賃住房REITs在各方面進行了有益的探索嘗試：在土地取得方式上，廈門安居項目在原有劃撥地基礎上，通過補繳土地出讓金將其轉變?yōu)槌鲎層玫?；在產品市場定位方面，既有針對基礎民生保障的公租房，也有主要服務于新畢業(yè)大學生、青年人等“新市民”的人才房；在地理區(qū)位方面，首批保租房項目也分布于北京、深圳、廈門等多個重點城市，各地在轉讓限制、定價調整機制等方面的差異也在此次試點過程中得到了充分的研究論證。

第四，發(fā)揮資本市場定價功能，初步構建保障性租賃住房估值體系。保障性租賃住房在我國發(fā)展時間短，缺乏市場交易，租金定價及調整機制尚在摸索優(yōu)化過程中。因此，保障性租賃住房在發(fā)行REITs時的估值定價問題始終是一個核心關注點。折現(xiàn)率如何確定、未來租金的增長水平如何預測、不同區(qū)域的資產在定價上呈現(xiàn)怎樣的關系、資本市場對于保租房REITs的風險收益偏好如何，這些關鍵問題在首批保租房REITs試點項目的推進過程中形成了很多對市場非常具有參考借鑒意義的初步成果。

目前這三單保租房REITs中，折現(xiàn)率在不同區(qū)位的不同項目之間未形成明顯差異，總體上處于6.0%-6.5%的取值范圍，該折現(xiàn)率水平與現(xiàn)有可比城市級別的產業(yè)園區(qū)REITs產品較為相近。在租金增長率預測方面，三單試點項目普遍采取了“以市場化租金調整幅度為參考，兼顧保租房社會民生屬性”的審慎預測方式，租金增長率的模擬假設情況相對于市場化水平更加保守溫和。就資本市場角度而言，一方面前期14單已上市項目的價格表現(xiàn)為此次保租房REITs的定價提供了參考依據(jù)，我們也期待看到三單保租房REITs上市后，借助于資本市場的價格發(fā)現(xiàn)功能，能夠為保障性租賃住房行業(yè)的投資建設提供更好的定價指引。