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復(fù)旦大學(xué)錢軍:中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展急需擴(kuò)容底層資產(chǎn)類型 | 灼見(jiàn)

復(fù)旦大學(xué)國(guó)際金融學(xué)院
2022-12-12 20:47 瀏覽量: 3525
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2022年12月8日,首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)成功舉辦。

2022年12月8日,首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)成功舉辦。中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李超、上海市常務(wù)副市長(zhǎng)吳清、國(guó)家發(fā)改委原副主任張勇、中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立、上交所理事長(zhǎng)邱勇出席并致辭。國(guó)家發(fā)改委、住建部等有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)出席論壇。論壇以“加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量步伐”為主題,匯聚REITs領(lǐng)域相關(guān)政府部門、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、科研院校的重要嘉賓,共同探討中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展。復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)、金融學(xué)教授錢軍受邀出席會(huì)議,以線上視頻形式發(fā)表題為“2022中國(guó)REITs市場(chǎng):現(xiàn)狀與展望”的主旨演講,聚焦中國(guó)REITs發(fā)展之路。

教授介紹

錢 軍

復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)金融學(xué)教授

“目前,我國(guó)已有23個(gè)REITs項(xiàng)目上市,如果以總市值衡量,底層資產(chǎn)中交通基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等占比較高,底層資產(chǎn)相對(duì)單一。相比成熟市場(chǎng),我們現(xiàn)在急需做的一件事情就是擴(kuò)容底層資產(chǎn),尤其是包括城市里的保障性租賃住房和各類商業(yè)房地產(chǎn),這是中國(guó)REITs市場(chǎng)下一步的重要發(fā)展目標(biāo)?!卞X軍教授在主旨演講中提綱挈領(lǐng)地表示。

REITs市場(chǎng)最為成熟的美國(guó)有何發(fā)展經(jīng)驗(yàn)?錢軍教授結(jié)合圖表數(shù)據(jù)分析表示,從2010年到2022年十余年間,進(jìn)入美國(guó)REITs基金市場(chǎng)的底層資產(chǎn)類型逐漸增多?,F(xiàn)在已包括基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住宅、工業(yè)用地、數(shù)據(jù)中心、購(gòu)物中心、游樂(lè)場(chǎng)、家庭倉(cāng)儲(chǔ)等十余種,底層資產(chǎn)種類繁多?!斑@樣就可以把來(lái)自全國(guó)各地的自身規(guī)模不是太大的項(xiàng)目或者房地產(chǎn)資產(chǎn),通過(guò)打包放進(jìn)一個(gè)規(guī)模相對(duì)來(lái)講更大的資產(chǎn)包中,構(gòu)成一個(gè)證券化的商品,可實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)的作用?!?/span>

錢軍教授指出,當(dāng)前我國(guó)REITs存在的問(wèn)題主要有二:其一,底層資產(chǎn)主要集中在生態(tài)環(huán)保、交通、園區(qū)、能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施方面,以基建為底層資產(chǎn)的REITs收益雖然穩(wěn)定,但收益率較低,從收益和風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)看都與單個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)發(fā)行的債券較為類似;其二,很多情況下一只公募基金只能投資一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs證券;而REITs的核心則在于將不同類型的多個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)進(jìn)行打包,消化分散個(gè)體風(fēng)險(xiǎn),使得投資組合只剩下行業(yè)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所以從投資角度,公募基金投資也應(yīng)該可以投向多個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)此,錢軍教授建議,在REITs對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行投資的試點(diǎn)完善的情況下,鼓勵(lì)REITs加大對(duì)保障性租賃住房的投資,這也符合“租購(gòu)并舉”的房地產(chǎn)發(fā)展新方向。同時(shí),鼓勵(lì)REITs對(duì)辦公樓、商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行投資,增加REITs底層資產(chǎn)的多元化,促進(jìn)實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和收益的組合多元化,同時(shí)緩解房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。

“REITs底層資產(chǎn)多元化可以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品(風(fēng)險(xiǎn)和收益組合)的多元化,進(jìn)而吸引更多不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者,最終可以提升REITs市場(chǎng)規(guī)模和活力?!卞X軍教授進(jìn)一步分析認(rèn)為,鼓勵(lì)REITs對(duì)保障性租賃住房和商業(yè)房地產(chǎn)的投資,也能夠緩解相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力,加速資金回籠,有助干房地產(chǎn)企業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)管理公司和相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

最后,錢軍教授結(jié)合香港與內(nèi)地底層資產(chǎn)多元化的案例表示,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入REITs資產(chǎn)包,豐富了REITs底層資產(chǎn)類型,也是投資商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的一種有益嘗試。

編輯:梁萍

(本文轉(zhuǎn)載自復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院 ,如有侵權(quán)請(qǐng)電話聯(lián)系13810995524)

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