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2022年7月20日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)與住房保障研究院副會(huì)長(zhǎng)、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心副主任陳晟，走進(jìn)“2022復(fù)旦金融投資課”，圍繞“房產(chǎn)金融收緊是否戳破了地產(chǎn)泡沫”主題，深入解讀2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和政策趨勢(shì)，并基于政策的邏輯和預(yù)判、房產(chǎn)的形勢(shì)和數(shù)據(jù)、房產(chǎn)的金融與評(píng)估、企業(yè)的未來與出路等方面，全面解析金融政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，同時(shí)給出具體投資操作建議。

課程伊始，陳晟院長(zhǎng)從頂層設(shè)計(jì)的角度詳細(xì)闡釋了我國(guó)近期密集部署的重大改革舉措，這些舉措構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)改革的宏觀背景。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要作用，但邊際作用已經(jīng)趨緩，且作為最為重要居民消費(fèi)支出，房地產(chǎn)造成了城鄉(xiāng)之間、城鎮(zhèn)居民內(nèi)部的貧富差距深化。

長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”原則，遏制房地產(chǎn)金融無序擴(kuò)張，有助于我國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期的高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，他提出，去年房地產(chǎn)銷售額17.9萬億元，18億平米，可能是歷史最高點(diǎn)，今年預(yù)測(cè)會(huì)在15-16萬億元范圍內(nèi)。他認(rèn)為，目前國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)為需求端和供給端減負(fù)的政策，應(yīng)放盡放，但效果不夠明顯。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)端的政策，亟需二個(gè)保險(xiǎn)制度——針對(duì)企業(yè)的貸款進(jìn)行引入保險(xiǎn)信用制度和針對(duì)房地產(chǎn)交付問題引入購(gòu)房保交付保險(xiǎn)制度，從而恢復(fù)融資信心和購(gòu)房信心。隨后，陳晟院長(zhǎng)通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)，從各個(gè)維度展示了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)。同時(shí)，為了對(duì)中國(guó)特色房地產(chǎn)企業(yè)的金融穩(wěn)定性進(jìn)行評(píng)價(jià)，他提出，由中國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定研究組、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院每年定期發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定ZSP指數(shù)正是基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Z值、企業(yè)規(guī)模S值以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和政策偏離度P值，對(duì)我國(guó)代表性房地產(chǎn)企業(yè)的金融穩(wěn)定性進(jìn)行的系統(tǒng)評(píng)價(jià)。同時(shí)，根據(jù)樣本企業(yè)ZSP值的平均值和標(biāo)準(zhǔn)差，將房地產(chǎn)企業(yè)按金融穩(wěn)定性高低分為4個(gè)等級(jí)，即鉆石級(jí)、優(yōu)質(zhì)級(jí)、一般級(jí)和謹(jǐn)慎級(jí)。ZSP指數(shù)可以成為金融機(jī)構(gòu)給企業(yè)貸款定價(jià)、債券投資者給債券定價(jià)的參考工具，也可以提高金融穩(wěn)定指數(shù)，幫助企業(yè)降低融資成本。就房地產(chǎn)企業(yè)如何提高金融穩(wěn)定性 ，陳晟院長(zhǎng)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)“斷裂周期”、“消化周期”、“斷檔周期”三重疊加，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)急需進(jìn)行“房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)金流與關(guān)聯(lián)方的壓力測(cè)試”、“金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)融資不良率、降價(jià)壓力測(cè)試”、“房地產(chǎn)金融穩(wěn)定評(píng)級(jí)的壓力測(cè)試與金融品牌區(qū)隔”。

展望未來房地產(chǎn)發(fā)展的出路，陳晟院長(zhǎng)認(rèn)為，面對(duì)行業(yè)巨變，房地產(chǎn)企業(yè)及其從業(yè)者必須做出應(yīng)對(duì)，突破的支點(diǎn)是做科創(chuàng)制造與幸福生活的空間提供與運(yùn)營(yíng)者。在碳中和的背景下，綠色低碳將成為房地產(chǎn)未來的主流，同時(shí)要關(guān)注科技對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的賦能。資產(chǎn)管理、待建、科技和社區(qū)賦能、城市更新和存量以及產(chǎn)權(quán)的機(jī)會(huì)都將是房地產(chǎn)企業(yè)及其從業(yè)者更好發(fā)展的機(jī)會(huì)和機(jī)遇。