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本期校友：徐 雷 

上財(cái)EMBA2010級(jí)校友

上財(cái)EMBA投融資俱樂部理事長

復(fù)星集團(tuán)復(fù)地資本董事總經(jīng)理

任何一次房地產(chǎn)調(diào)控都是房地產(chǎn)金融發(fā)展的機(jī)會(huì)，調(diào)控促進(jìn)行業(yè)資源整合，融資能力不同的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。未來，房地產(chǎn)金融將會(huì)起到主導(dǎo)作用，獲得更好更快的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

秉承復(fù)星集團(tuán)一貫的低調(diào)，鮮少對(duì)外發(fā)聲的復(fù)地資本總經(jīng)理徐雷，在2017城市觀點(diǎn)論壇上海行現(xiàn)場接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，復(fù)地資本今年的一大轉(zhuǎn)變就是開始關(guān)注外部項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)化金融投資機(jī)會(huì)，2017年復(fù)地資本結(jié)合復(fù)星地產(chǎn)投資策略，主要聚焦大項(xiàng)目、標(biāo)志性資產(chǎn)，挖掘具有價(jià)值深度的特殊機(jī)會(huì)型投資。

他表示，2016年底開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始，同時(shí)寬松貨幣政策的結(jié)束，使得一些中小開發(fā)商面臨融資難題，這給予了復(fù)地資本發(fā)展房地產(chǎn)金融一次重要的契機(jī)，“復(fù)地資本以既有資金結(jié)合結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品和金融機(jī)構(gòu)合作，對(duì)外進(jìn)行股權(quán)和債權(quán)夾層投資，同時(shí)可以為合作伙伴帶去優(yōu)質(zhì)的復(fù)星地產(chǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等優(yōu)質(zhì)資源，并且有機(jī)會(huì)對(duì)接復(fù)星集團(tuán)全球化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源”。

據(jù)了解，作為復(fù)星系地產(chǎn)平臺(tái)中基金管理板塊，為對(duì)外統(tǒng)一品牌，復(fù)地資本成立于2015年初，旗下的復(fù)地股權(quán)投資、復(fù)地共贏、復(fù)地智盈三個(gè)基金品牌則早于2009年開始設(shè)立，是國內(nèi)最早設(shè)立的一批地產(chǎn)基金之一。

成立之初，復(fù)地資本投資標(biāo)的大多數(shù)為復(fù)星系旗下大型綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，此次轉(zhuǎn)向?qū)ν獾氖袌龌?xiàng)目后，徐雷表示，投資范圍仍將圍繞復(fù)星地產(chǎn)蜂巢城市戰(zhàn)略，聚焦優(yōu)質(zhì)資源，以開發(fā)類為主，同時(shí)捕捉存量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

他強(qiáng)調(diào)，復(fù)地資本雖然是開發(fā)商背景的基金管理人，但得益于復(fù)星集團(tuán)“保險(xiǎn)+投資”的理念，以及復(fù)星地產(chǎn)的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈天然優(yōu)勢，對(duì)于符合復(fù)星地產(chǎn)投資理念的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，復(fù)地資本最早可以從土地獲取階段即可以和開發(fā)商合作。

復(fù)地資本戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步顯現(xiàn)了復(fù)星地產(chǎn)平臺(tái)的金融投資屬性，而這讓與徐雷的對(duì)話再次落在國內(nèi)運(yùn)營資產(chǎn)的退出渠道上。

徐雷表示，除了股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這兩大傳統(tǒng)退出模式，資產(chǎn)證券化等新金融工具逐漸成為資產(chǎn)持有人資產(chǎn)退出的關(guān)注渠道。近幾年國內(nèi)資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速，2016年全年共發(fā)行488單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行量 8827.97億元，同比增長44.32%，市場存量為11,084.66億元，同比增長54.83%。

不過，徐雷指出，不管是ABS、CMBS或者類REITs等目前市場上已經(jīng)存在的資產(chǎn)證券化形式，實(shí)質(zhì)上仍然是房地產(chǎn)上市公司或者資產(chǎn)持有人的融資手段，由于財(cái)稅政策等因素，國內(nèi)目前還沒有形真正的REITs市場。未來REITs在國內(nèi)落地以后，將會(huì)進(jìn)一步完善資產(chǎn)退出渠道的建設(shè)，輕重分離，提升房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的同時(shí)，必將促進(jìn)房地產(chǎn)金融更加健康發(fā)展。