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中國(guó)房地產(chǎn)泡沫來自土地供應(yīng)的不平衡，控制貨幣供應(yīng)并無法精準(zhǔn)地抑制地產(chǎn)泡沫，反而會(huì)影響到很多和地產(chǎn)毫無關(guān)系的產(chǎn)業(yè)。解決問題的關(guān)鍵是用財(cái)政和行政政策直接調(diào)節(jié)其中的不平衡。

劉 勁

長(zhǎng)江商學(xué)院會(huì)計(jì)與金融學(xué)教授

投資研究中心主任

截至2022年底，中國(guó)廣義貨幣總量M2的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到266萬億人民幣，是同期GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）的2.2倍；22年前（2000年），M2規(guī)模只有13.8萬億元，是GDP的1.3倍。

在2000年至2022年的大部分時(shí)間里，M2的增速都超過了名義GDP，這期間，中國(guó)M2年均增速約14.4%，名義GDP只有12%。

一般認(rèn)為，當(dāng)貨幣供應(yīng)增速超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速，一定會(huì)帶來通脹。但是，從2000年至2022年，中國(guó)CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）年均增速只有2.2%。

可能有人會(huì)說，CPI衡量的只是與居民日常生活有關(guān)的商品和服務(wù)的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)生活中還有很多項(xiàng)目，比如投資的價(jià)格并不在這里反映，它們的價(jià)格可能很高。

GDP平減指數(shù)與GDP統(tǒng)計(jì)范圍一致，包括居民消費(fèi)、政府消費(fèi)、投資支出以及出口商品和服務(wù)四大部分，其中，居民消費(fèi)部分與CPI的統(tǒng)計(jì)范圍基本一致，二者的差異僅體現(xiàn)在進(jìn)出口的商品和服務(wù)上。從2000年至2022年，中國(guó)GDP平減指數(shù)的年均增速約3.3%，比CPI略高一些，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上高通脹。

為什么高速的貨幣增長(zhǎng)沒有帶來很高的通脹？

一種常見的解釋是，央行超發(fā)了貨幣，為了避免引起通脹，我們通過發(fā)展房地產(chǎn)，把它作為蓄水池，將多余的資金引向房地產(chǎn)，所以雖然沒有很高的通脹，但房地產(chǎn)業(yè)卻產(chǎn)生了很大的泡沫。這種解釋的核心要點(diǎn)是貨幣超發(fā)是個(gè)政策失誤，而房地產(chǎn)泡沫的起因來自這個(gè)政策失誤。

但仔細(xì)推敲，以上說法產(chǎn)生至少兩個(gè)疑點(diǎn)。

首先，管理經(jīng)濟(jì)是個(gè)非常復(fù)雜的事情，但貨幣供應(yīng)相對(duì)比較簡(jiǎn)單。像美國(guó)用的是市場(chǎng)機(jī)制，通過對(duì)債券的買賣來提供或者收回流動(dòng)性；咱們中國(guó)行政機(jī)制用的多一些，往往直接對(duì)貨幣供應(yīng)量以及信貸進(jìn)行行政指導(dǎo)。如果貨幣超發(fā)是個(gè)政策失誤，央行為什么會(huì)犯如此簡(jiǎn)單的錯(cuò)誤？

其次，貨幣超發(fā)如果能引起房地產(chǎn)泡沫，為什么沒有引起其它種類資產(chǎn)的泡沫？中國(guó)股市為什么年回報(bào)率大大低于GDP的名義增長(zhǎng)？大城市的住宅用地價(jià)格確實(shí)有很高的增長(zhǎng)率，但為什么工業(yè)用地價(jià)格不增反跌？

為什么印這么多錢？

要理解貨幣政策、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)泡沫之間的三角關(guān)系，我們不妨先看看貨幣政策是怎樣形成的。

一般來說，國(guó)家的貨幣政策有兩個(gè)目的：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（其中包括保就業(yè)），保持價(jià)格穩(wěn)定。所以貨幣政策是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的衍生和配套，是國(guó)家定了增長(zhǎng)目標(biāo)、價(jià)格目標(biāo)后在貨幣方面的配套政策，而不是反過來，先定下貨幣增長(zhǎng)目標(biāo)，然后再看經(jīng)濟(jì)怎樣增長(zhǎng)、價(jià)格怎樣變動(dòng)。

人們往往把貨幣政策和農(nóng)田的澆灌聯(lián)系起來做比方：澆水是為了長(zhǎng)莊稼，少了不行多了也不行，一切都得看莊稼長(zhǎng)得怎么樣。是莊稼的生長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)澆水的量，而不是先定下澆水的量，再看莊稼怎么長(zhǎng)。

所以，貨幣供應(yīng)最重要的驅(qū)動(dòng)因素是經(jīng)濟(jì)，高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然需要高貨幣增長(zhǎng)。

M2高速增長(zhǎng)的現(xiàn)象并不是中國(guó)獨(dú)有，日本、韓國(guó)在其經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)時(shí)期，都發(fā)生過類似的事情：

從1960年至1998年，韓國(guó)實(shí)際GDP年均增長(zhǎng)10.5%，CPI年均增長(zhǎng)11%， M2年均增速達(dá)到30.8%，M2占GDP比重從10%提高至95%。

日本在1947年至1988年期間，實(shí)際GDP年均增長(zhǎng)7.3%，CPI年均增長(zhǎng)6.9%，M2年均增長(zhǎng)17.3%，M2/GDP的比例從35%提高至1倍。目前日韓的M2與GDP的比例也都在2左右。

貨幣增長(zhǎng)的另一個(gè)重要原因是資產(chǎn)的貨幣化，即資產(chǎn)從低流動(dòng)性、非交易狀態(tài)向高流動(dòng)性、經(jīng)常交易狀態(tài)的轉(zhuǎn)變。

就中國(guó)而言，有兩類重要資產(chǎn)在快速貨幣化，一類是企業(yè)所有的資產(chǎn)，另一類是土地，當(dāng)然兩者也有交叉（企業(yè)資產(chǎn)包括一部分土地）。企業(yè)的債權(quán)和股權(quán)融資，土地的商品開發(fā)，都是資產(chǎn)貨幣化的過程。

2000年初，中國(guó)A股市場(chǎng)市值總和只有約4萬億元，每年產(chǎn)生的股權(quán)融資總額（含IPO和再融資）在800億元左右；

2023年，A股市值總和已經(jīng)達(dá)到94萬億元，加上港股和中概股的38萬億，總共有132萬億，是GDP的一倍以上；

每年的融資總額A股有1.6萬億元，海外超過1000億。融資本身并不產(chǎn)生GDP，但卻需要貨幣供給才能滿足融資的需求。

2000年初，A股市場(chǎng)每年的成交量約3萬億元，相當(dāng)于名義GDP的30%；目前，A股年成交量達(dá)到224萬億元，接近名義GDP的兩倍。

資產(chǎn)的交易本身也不產(chǎn)生GDP（除去中介服務(wù)的部分），但也需要流動(dòng)性才能完成交易。

另一個(gè)重要的被貨幣化的資產(chǎn)是土地。

2000年初，中國(guó)每年新房銷售額（即商品房）在4000億左右，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)GDP規(guī)模的4%；

2021年全國(guó)新房銷售額為16萬億元，另外，據(jù)貝殼研究院的測(cè)算，2021年全國(guó)二手房的銷售規(guī)模在7萬億元左右，兩者合計(jì)23萬億元，占2021年GDP的20%。

2005年至今，中國(guó)每年新增的房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款（以下合稱房地產(chǎn)貸款）占當(dāng)年全部新增貸款的比重約30%。

由于中國(guó)不允許將來自信托、銀行貸款的資金用于繳納土地保證金及土地出讓款，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸并不包括企業(yè)購(gòu)買的土地，如果把賣地收入也加進(jìn)去，這個(gè)比重平均達(dá)到65%。

由此可見，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣供給的需求巨大。如果房地產(chǎn)的價(jià)格上升過快，必然帶來更大的貨幣需求。

中國(guó)房地產(chǎn)有很大的泡沫是有目共睹的事實(shí)。根據(jù)NUMBEO數(shù)據(jù)庫提供的全球主要城市房?jī)r(jià)收入比，2022年在全球排名最高的前十個(gè)城市中，中國(guó)有四個(gè)城市上榜：上海、北京、香港分別以46.6、45.8、44.9位居前三，深圳以40位居第六。像紐約、洛杉磯這樣的國(guó)際大都市，房?jī)r(jià)收入比都在10以下。

這里核心的問題是到底過量的貨幣供給催生了房地產(chǎn)泡沫，還是房地產(chǎn)泡沫增加了貨幣供給的需求。我們前面已經(jīng)否定了第一種說法。那么，如果是先有房地產(chǎn)泡沫，再有高的貨幣供給，房地產(chǎn)泡沫就一定得有非貨幣的產(chǎn)生機(jī)制。

土地供需不平衡導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫

經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，價(jià)格由供需關(guān)系決定，當(dāng)需求大供給小，價(jià)格就高，反之就低。

改革開放這40年來，中國(guó)的城鎮(zhèn)化速度很快，1978年城鎮(zhèn)人口只占總?cè)丝诘?8%，到今天已經(jīng)是65%。進(jìn)入城市的人們需要住房，再加上原有居民的改善需求，所以對(duì)住宅用地的需求就很大。

其中，像北上廣深這些一線城市，以及東部、南部沿海地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)資源稟賦優(yōu)越，就吸引了最大的人口凈流入。而東北、西北、中部、西南的城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，人口增長(zhǎng)就慢。

但我們?nèi)绻麑徱曌≌玫氐墓┙o，不難發(fā)現(xiàn)，在人口流入快速的地區(qū)，土地的供給并沒有相應(yīng)的增速，有的地方甚至非常保守。

這樣，在發(fā)達(dá)地區(qū)，由于需求大供給少，自然而然就會(huì)使住宅用地和住房的價(jià)格飆升；而在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于需求小供給多，在價(jià)格低的情況下仍然有很多供給消化不了。由于中國(guó)的人口主要集中在東部、南部，發(fā)達(dá)地區(qū)的地產(chǎn)泡沫就形成了中國(guó)的主要矛盾。

例如，從2009年至2021年，北京、上海、廣東常住人口年均增速分別為1.9%、1.4%和1%，住宅類用地平均增速分別為2.3%、1.5%和1.3%，看起來正好匹配。

但如果加上每年大約每人一平米的改善需求（大約每年3%左右增速），這些地方的供給增速就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求的增速，于是房地產(chǎn)價(jià)格就快速上升。

反之，以貴州和湖北為例，二者常住人口年均增速只有0.7%和0.2%，但是住宅類用地的增速則高得多，分別為7.6%和7.3%；

更極端的是東三省，黑龍江、吉林和遼寧常住人口分別年均下降1.7%、1.2%和0.2%，但是它們的住宅用地供應(yīng)量卻比北京、上海、廣東要大，年均增速分別為2.4%、3.4%和4.2%。所以這些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房子往往過剩。

以上是中國(guó)土地供需關(guān)系中的一個(gè)在空間地理位置上的不平衡。

土地供需關(guān)系中的第二個(gè)不平衡來自中國(guó)發(fā)展的特有模式：地方政府的土地財(cái)政。

從政府的角度來看，中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要責(zé)任在地方政府，而地方政府在財(cái)政收入上又嚴(yán)重依賴土地收入。

1994年分稅制改革大幅降低了地方政府可以享有的流轉(zhuǎn)稅和所得稅收入，但卻把所有與土地有關(guān)的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅，以及當(dāng)時(shí)規(guī)模還很少的土地出讓收益全部劃給了地方政府。

2000年，土地出讓收入僅占地方財(cái)政總收入的5.9%，2021年這一比重已經(jīng)提高至44%，如果再算上其他與土地相關(guān)的稅收，地方政府財(cái)政收入中一半以上（54%）來自土地。

為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，地方政府最常用、最主要的方法就是招商引資。地方政府主要靠?jī)煞N方式吸引資本，一是給予各類稅收優(yōu)惠，二是把工業(yè)用地以非常便宜的價(jià)格出讓。

企業(yè)進(jìn)來了，帶來了就業(yè)機(jī)會(huì)，就業(yè)機(jī)會(huì)吸引人口流入，人口流入產(chǎn)生住房需求。然而，由于大量土地已經(jīng)用作工業(yè)用地，農(nóng)業(yè)用地又有總量的限制，留給住宅的就自然會(huì)少，于是地方政府就拿出相對(duì)少量的土地進(jìn)行住宅建設(shè)。這少量的土地可以賣個(gè)高價(jià)錢，因?yàn)樾枨蟠蠊┙o少。

反過來，來自住宅用地的高收入又可以反哺低價(jià)工業(yè)用地給地方政府帶來的損失。于是，土地財(cái)政就形成一個(gè)閉環(huán)，經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，農(nóng)村人口可以進(jìn)城工作，日益高企的住宅用地價(jià)格給地方政府帶來源源不斷的融資……

2022年，中國(guó)工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅類用地的掛牌均價(jià)分別為235元/平方米、1354元/平方米和3104元/平方米，住宅用地價(jià)格是工業(yè)用地的13倍。

對(duì)比日本，從1975年至2021年，日本全國(guó)住宅用地價(jià)格與工業(yè)用地價(jià)格比基本穩(wěn)定在2倍左右，這表明在日本兩類用地的價(jià)格漲跌基本一致。

從2008年至2022年，在土地出讓總面積中，工業(yè)用地占53%，住宅類用地占31%，而在土地出讓總收入中，工業(yè)用地只貢獻(xiàn)了7.5%，住宅類用地則貢獻(xiàn)了75%。

土地財(cái)政這種模式在改革開放初期是個(gè)相當(dāng)完美的閉環(huán)，吸引了大量來自港澳臺(tái)地區(qū)以及歐美、日本、韓國(guó)的企業(yè)，這些外資帶來了技術(shù)和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，給經(jīng)濟(jì)注入巨大活力。

但由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量巨大，不可能長(zhǎng)期靠吸引外資來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，內(nèi)生性增長(zhǎng)必然成為主力軍。但以土地財(cái)政為核心的招商引資政策對(duì)內(nèi)生性增長(zhǎng)卻并沒有多大幫助：無論是上海把深圳的企業(yè)吸引過去，還是蘇州把廣州的企業(yè)吸引過去，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體來說都沒有多大意義，因?yàn)檎w來說沒有增量，是個(gè)零和游戲。

從2008年至2022年，住宅類用地的價(jià)格每年增長(zhǎng)9.4%，商業(yè)用地價(jià)格每年增長(zhǎng)了1.6%，工業(yè)用地不僅沒漲，還以每年1.9%的速度下降，已經(jīng)反映出這種模式的困境——土地財(cái)政走到了盡頭，一方面吸引企業(yè)越來越難，另一方面住宅用地的泡沫已經(jīng)大到了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的地步。

我們把土地財(cái)政帶來的這種不平衡叫做兩個(gè)泡沫——工業(yè)用地的負(fù)泡沫和住宅用地的正泡沫。在《中國(guó)房地產(chǎn)有兩大泡沫，但背后原因只有一個(gè)》一文中（發(fā)表在《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》），我們對(duì)這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象有更為詳細(xì)的分析。

土地財(cái)政的失效，說明地方政府的發(fā)展模式、融資方式都出了結(jié)構(gòu)性問題。必須解決這些結(jié)構(gòu)性問題，才能支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)泡沫背景下去杠桿的后果

我們得病了去看醫(yī)生，醫(yī)生在開藥前必須找到病因才可能根治。沒有找到病因而開些治表的藥物只能掩蓋問題的嚴(yán)重性，而讓病情持續(xù)惡化。

同樣，如果我們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫來自貨幣超發(fā)，而不是反過來的因果關(guān)系，我們自然會(huì)試圖通過控制貨幣的增加來控制資產(chǎn)泡沫。

但如果像我們?cè)谇懊娣治?，房地產(chǎn)泡沫來自土地供應(yīng)的不平衡，控制貨幣供應(yīng)并無法精準(zhǔn)地抑制地產(chǎn)泡沫。而如果一定想用控制貨幣供給來對(duì)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生效應(yīng)，就肯定會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的副作用，會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)中很多和地產(chǎn)毫無關(guān)系的產(chǎn)業(yè)。

過去幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處在去杠桿狀態(tài)。2015年和2016年，中國(guó)社會(huì)融資規(guī)模存量年均增速尚在30%左右，2017年開始迅速下降，到2018年末已經(jīng)下降至10%，此后一直保持在這個(gè)水平。

在整體社會(huì)融資中，貸款增速相對(duì)穩(wěn)定，僅從13%略下降至10%左右；受影響最大的是表外融資，包括信托貸款、委托貸款和銀行承兌匯票三項(xiàng)。

表外融資在2008年金融危機(jī)后發(fā)展迅猛，增速一度高達(dá)30%以上，2015年和2016年，隨著全國(guó)發(fā)生多起金額巨大的銀行票據(jù)案件，政府收緊了銀行承兌匯票業(yè)務(wù)，表外融資增速明顯下降，信托和委托貸款暫時(shí)未受影響；

2017年表外融資的增速仍有18%，2018年開始資急劇收縮，到2018年下半年已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)并一直持續(xù)至今，2017年，表外融資存量占社會(huì)融資存量的比重約13%，目前只有5%。

由于中國(guó)金融體系的特殊性，不同的企業(yè)在金融體系中有不同的地位、不同的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。其中，政府和國(guó)有企業(yè)（尤其央企）地位最高、風(fēng)險(xiǎn)最低，而民營(yíng)企業(yè)、中小企業(yè)的地位低、風(fēng)險(xiǎn)大。

所以，成本最低的銀行貸款主要優(yōu)先給了國(guó)有企業(yè)、大型企業(yè)，有剩下的才可能是民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)，而成本更高的表外融資是很多民營(yíng)企業(yè)重要的融資渠道。

從控制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度講，將表外納入表內(nèi)管理是合理的，從理論上講，當(dāng)表外融資縮減后，應(yīng)該看到其他融資渠道，比如銀行貸款、債券發(fā)行等出現(xiàn)相應(yīng)的增長(zhǎng)，但實(shí)際上并沒有發(fā)生，貸款增速是下降的，企業(yè)債券增速在2015年和2016年期間約30%，到2022年已經(jīng)不到10%。

因此，從總體來看，在去杠桿的過程中，不同性質(zhì)的企業(yè)受到的影響不同，民營(yíng)企業(yè)、中小企業(yè)受到最大的沖擊。而房地產(chǎn)泡沫受到的影響并不大。

融資受到限制投資必然會(huì)下降。通過比較A股上市公司國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)投資支出占營(yíng)業(yè)收入的相對(duì)規(guī)模，可以看到：

國(guó)有企業(yè)投資支出較為穩(wěn)定，2015年至2019年間，投資支出占營(yíng)業(yè)收入的比重基本保持在11%左右，2020年開始略有下降，目前保持在9%左右。

民營(yíng)企業(yè)投資下降非常明顯，2015年至2017年間，其投資支出占營(yíng)業(yè)收入的比重在20%左右，2018年開始下降，目前只有10%左右，下降了50%。

2021年秋天的房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿是對(duì)地產(chǎn)的更加精準(zhǔn)的打擊。但如果房地產(chǎn)泡沫主要由土地供需的不平衡導(dǎo)致，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿也不會(huì)實(shí)質(zhì)性地解決房地產(chǎn)泡沫問題，因?yàn)榉科笾皇峭恋毓┬桕P(guān)系中的一個(gè)中間體，最終的供給方是政府，需求方是老百姓。

如果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿太寬松，地產(chǎn)泡沫依舊在；如果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿太嚴(yán)厲，會(huì)使地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)但并不能從根本上改變土地的供需關(guān)系。

再者，由于土地財(cái)政的真正推手是地方政府，主要受益者也是地方政府，如果賣不出去地，地方政府會(huì)成為最大的受害者。

總結(jié)和建議

理解供需關(guān)系是理解經(jīng)濟(jì)的核心。當(dāng)經(jīng)濟(jì)體系中出現(xiàn)泡沫，無論是正的還是負(fù)的，都說明供需關(guān)系有不平衡的成分。

貨幣供給是系統(tǒng)性的，貨幣供給的多少會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)整體的增長(zhǎng)以及各類資產(chǎn)、貨物、服務(wù)的價(jià)格高低。

中國(guó)的發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)過高，有巨大的泡沫，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。但同時(shí)中國(guó)股市長(zhǎng)期回報(bào)低于經(jīng)濟(jì)增速，而且估值較低；CPI相對(duì)于高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)來說也是相對(duì)較低。說明房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫是局部性的，來自土地的供需不平衡。

在本文中我們指出土地的供需不平衡來自兩個(gè)因素：土地供給和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在地理位置上的不平衡，以及土地財(cái)政帶來的對(duì)工業(yè)用地的過多供給和對(duì)住宅用地的過少供給。

解決土地供需問題的關(guān)鍵是用財(cái)政和行政政策直接調(diào)節(jié)其中的不平衡。

比如為了緩解發(fā)達(dá)地區(qū)的地產(chǎn)泡沫，或者我們需要提高發(fā)達(dá)地區(qū)的住宅用地供給，或者我們可以把更多的經(jīng)濟(jì)資源向欠發(fā)達(dá)地區(qū)調(diào)配，用以進(jìn)行人口的引流。

其次，由于土地財(cái)政和地方政府的發(fā)展策略高度相關(guān)，要調(diào)節(jié)土地的供需關(guān)系就必須調(diào)整地方政府的發(fā)展定位以及融資方式。很明顯，如果地方財(cái)政高度依賴出讓土地帶來的收益，土地財(cái)政就很難改變。

所以，一個(gè)可能的改革方向是進(jìn)行一次新的分稅改革，給地方政府更多的流轉(zhuǎn)稅、所得稅分成，而把大部分土地出讓收入回歸中央政府。這樣，地方政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)時(shí)，就不會(huì)有巨大的動(dòng)機(jī)使住宅用地持續(xù)升值。

另一方面，由于和土地財(cái)政聯(lián)動(dòng)的地方政府招商引資政策已經(jīng)日益乏力，應(yīng)該重新思考地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用。

一個(gè)簡(jiǎn)單的做法是把地方政府調(diào)配的資源以降低稅收的方式轉(zhuǎn)移給老百姓，用以提高消費(fèi)需求，這樣既可以提振內(nèi)需又可以緩解產(chǎn)能過剩。

在過去幾年去杠桿的過程中，一個(gè)不可忽視的事實(shí)是民營(yíng)企業(yè)在整個(gè)金融體系中的地位過低，因此去杠桿在很大程度上變成了去民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的杠桿。

但民營(yíng)經(jīng)濟(jì)又是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中效率最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的一部分，因此也是未來經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主力軍。讓民營(yíng)企業(yè)和其他性質(zhì)的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)中有同等的地位是下一步改革亟需解決的問題。

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