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住房問題是民生工作的重中之重，日前召開的中央政治局會議再提“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，強調(diào)加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管。

2020年下半年以來，地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼。全國已有多地先后出臺政策，內(nèi)容涉及商品房限購、二手房銷售價管控、公積金貸款等，加碼房地產(chǎn)調(diào)控。

監(jiān)管壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應對？經(jīng)濟下行壓力下，下半年房地產(chǎn)監(jiān)管政策是否會寬松？后地產(chǎn)時代房地產(chǎn)有何投資機會？今天分享長江商學院李海濤教授、林錫研究員的分析與前瞻，希望對你有所啟發(fā)。

作者 | 李海濤林錫

來源 | 第一財經(jīng)日報

李海濤

長江商學院金融學教授

杰出院長講席教授MBA項目副院長

政策強壓下房地產(chǎn)周期下行

中國經(jīng)濟過去20年的快速發(fā)展，很大程度依靠房地產(chǎn)——商品房是中國居民最大的內(nèi)需，也是中國經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的主要載體。

但房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，導致房價居高不下，不但擠占了其他行業(yè)利潤空間，同時也損害了中國居民消費能力。

從一二三線城市房價與居民收入比來看，高房價使經(jīng)濟結構偏離消費、制造業(yè)，給經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展帶來困難。

中國領導層對房地產(chǎn)降溫的調(diào)控從2017年開始，但并沒有特別好的效果。2020年為應對疫情，中國央行貨幣寬松，房價同時繼續(xù)上漲，高房價已經(jīng)成為上下共識的社會問題。

2020年8月，住建部聯(lián)合央行召開重點房企座談會，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，要求：

1）房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；

2）房企的凈負債率不得大于100%；

3）房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1.0倍?！叭兰t線”直接限制了房企債務擴張步伐，為房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展打下基礎。

2020年12月，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度有了明確的管理制度。

該制度要求對不同銀行分檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，比如對中資大型銀行要求房地產(chǎn)貸款占比上限40%、個人住房貸款占比上限32.5%，對縣域合作機構要求房地產(chǎn)貸款占比上限17.5%、個人住房貸款占比上限12.5%。

2021年2月，國家自然資源部發(fā)布文件要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：

一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

“兩集中”一方面符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，另一方面可以降低土地競拍熱度，讓一部分資金體量小的房企放棄部分競拍。

2021年6月，財政部發(fā)文公布國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門征收。此前土地出讓收入由國土資源管理部門（歸屬于地方政府）負責具體征收。

這一改革之后，雖然土地出讓金等分配機制不變，但中央能夠跟蹤了解地方政府土地收入，可以降低地方政府過度依賴土地財政，減少權力尋租風險。

2021年4月，中央高層會議明確要求：防止以學區(qū)房名義炒作房價，接著北京、上海等地出臺相應政策，給學區(qū)房降溫。

2021年8月初，住建部已約談或督導了近20座城市，僅8月5日一天，就有杭州、北京、成都三城相繼推出房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)。8月，廣州、上海等城市紛紛上調(diào)首套房貸款利率，據(jù)傳廣州首套房貸款利率上調(diào)至5.85%，上海首套房貸款利率上調(diào)到5%。

從“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”再到“兩集中”，以及各地限購、首套房貸利率上行等政策密集出臺，持續(xù)威懾那些依然對房價過快上漲抱有幻想的炒房客，同時導致商品房銷售與房地產(chǎn)投資增速下滑。

6月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1.79萬億元，同比增速5.9%，增速連續(xù)3個月下滑。

地產(chǎn)嚴控背景下，居民加杠桿空間減弱，5月以來居民中長期貸款增速也開始下滑。

7月份30個大中城市商品房銷售面積1730萬平方米，較上個月下降70萬平方米，環(huán)比顯著下滑。

7月，百城住宅價格回落。除一線城市外，其余二三線城市住宅價格同比增速均回落。

對房地產(chǎn)行業(yè)從銷售端到融資端的政策壓制，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮加快施工竣工，加快銷售回款，以滿足監(jiān)管要求。

應對監(jiān)管，

下半年房企將繼續(xù)加快施工竣工

在“三道紅線”對房企融資端形成壓制背景下，房企要滿足監(jiān)管要求并有序擴張，只能更多依賴銷售回款。

我們從房企房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，其他資金（主要是定金及預收款以及個人按揭貸款）占比不斷提升，顯示房企對銷售回款依賴度明顯上升。

房企增加銷售回款背后，主要通過加快施工竣工，不斷降低預收款。加快銷售降低預收款的另一項好處是，可以降低房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率〔（總負債-預收）/（總資產(chǎn)-預收）〕，以使房企資產(chǎn)負債率滿足監(jiān)管要求。

實際上，從數(shù)據(jù)來看，房企施工竣工速度也在不斷加快。

6月房地產(chǎn)施工與竣工加速。6月房地產(chǎn)施工面積33289萬平方米，竣工面積8898萬平方米，銷售面積22252萬平方米，新開工面積26939萬平方米，地產(chǎn)施工面積顯著加快。

從房地產(chǎn)開發(fā)建筑安裝工程投資來看，建筑安裝工程投資加快支撐了建筑施工。

2021年6月，建筑安裝工程投資1.13萬億元，同比增長16.6%，兩年平均增速為13.6%，前值0.83萬億元，較上月顯著提速。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額占比商品房銷售累計完成額所代表的廣義庫存來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快于商品房銷售增速。

但近期房企拿地與新開工速度放緩，可能給后續(xù)房企施工投資帶來下行壓力，拖累下半年房地產(chǎn)投資。

觀察數(shù)據(jù)和地產(chǎn)開發(fā)流程可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增長主要由建筑工程投資與安裝工程投資決定，建筑安裝工程投資主要由施工面積決定，而房地產(chǎn)施工面積又由新開工面積決定。

2021年以來，新開工面積下行，可能拖累后續(xù)房地產(chǎn)施工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資，預期在2021年四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資下行逐漸顯現(xiàn)。

2021年下半年經(jīng)濟下行壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)是否會放松監(jiān)管，以及后地產(chǎn)時代如何發(fā)掘新的行業(yè)發(fā)展趨勢，這是我們需要考慮的。

地產(chǎn)竣工以及后地產(chǎn)時代機會

我們認為，中央對房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的強監(jiān)管態(tài)度是堅定的，不能再繼續(xù)寄希望回到依靠房地產(chǎn)發(fā)展的老路上來。

隨著“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”再到“兩集中”等各項政策落地，房地產(chǎn)市場將逐漸健康平穩(wěn)發(fā)展，商品房炒作熱度會進一步下降。

為應對經(jīng)濟下滑，央行有可能下半年繼續(xù)降準，甚至不排除定向降息，即便如此，在商品房強監(jiān)管長效機制下，預期商品房不會再被熱炒，居民在商品房上加杠桿空間應該較為有限，對應房地產(chǎn)企業(yè)銷售與利潤可能持續(xù)下滑。

強監(jiān)管導致的經(jīng)濟與利率下行壓力下，下半年房地產(chǎn)可能難有趨勢性表現(xiàn)。

盡管下半年房地產(chǎn)整體難有趨勢性表現(xiàn)，但“三道紅線”壓力下，房企將降低預收款，加快銷售回款，可能帶來竣工超預期，可以關注竣工周期投資機會。

在整個竣工周期，相應的裝修（門窗鋁型材地板防漏等）、玻璃、電梯、家電家具等行業(yè)可能受益。

中長期看，更多的居民資金將逐漸流向住房租賃、智能居住、物業(yè)管理等新型房地產(chǎn)服務業(yè)務。

隨著國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展，以及人口結構變化，居民住房需求將逐漸得到滿足，房地產(chǎn)炒作熱情下降，更多資金將流向家具、汽車、衣食行等消費。

保障性租賃住房將成為政策與市場關注的重點。

7·30中央政治局會議再次強調(diào)“加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策”，發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。

7月國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出“探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房”“允許利用企事業(yè)單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款”“允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款”等，明確提出“以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金”。

住建部此前表示，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應量比例，應力爭達到30%以上。上海市政府提出，“十四五”期間，建設40萬套（間）保障性租賃住房，占住房供應總量40%。

政府讓利，降低土地價格變更土地用途，是租賃市場發(fā)展的關鍵。

降低土地價格，讓市場有利可圖，同時兼顧好租賃住房建設地理位置，解決好“便利性、實惠性”問題，這樣中國租賃住房市場建設才可能形成類似新加坡模式——組屋占比高達80%，私人住宅20%，實現(xiàn)“居者有其屋”，從而推動中國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

發(fā)展旅游養(yǎng)老兼顧的地產(chǎn)業(yè)務，也是房地產(chǎn)發(fā)展方向之一。

以華僑城為代表的“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式，形成文化旅游和房地產(chǎn)綜合業(yè)務業(yè)態(tài)布局，產(chǎn)生旅游、酒店、住宅明顯的協(xié)同效應與集群優(yōu)勢，也將成為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。

房地產(chǎn)物業(yè)與房地產(chǎn)物流也將成為地產(chǎn)轉型方向。除了建房滿足居住需求之外，提升居民物業(yè)服務水平，在存量業(yè)務上做好精細化管理經(jīng)營，發(fā)展物業(yè)精細化服務與管理，也會成為房地產(chǎn)行業(yè)增長點。

總之，我們認為在堅定“房住不炒”大的政策框架下，下半年房地產(chǎn)監(jiān)管難有轉折性的寬松，但再繼續(xù)加碼的可能性也比較小。

從下半年中短期來看，房地產(chǎn)竣工加快將帶來房地產(chǎn)竣工環(huán)節(jié)投資機會，相應的裝修（門窗鋁型材地板防漏等）、玻璃、電梯、家電家具等行業(yè)可能受益于地產(chǎn)竣工周期。

從中長期來看，房地產(chǎn)物業(yè)、旅游地產(chǎn)等圍繞房地產(chǎn)附加服務的業(yè)務將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點。

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