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近期，多地出臺針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，包括房貸利率下調(diào)、首付比例下調(diào)等。

3月19日，廣西宣布下調(diào)部分地市的房貸首付比例，最低調(diào)整至20%。在此之前，湖北孝感市發(fā)文給予購房契稅補(bǔ)貼和公積金貸款優(yōu)惠政策；青島即墨區(qū)放松限售政策；鄭州則決定同步放松房地產(chǎn)限購限貸措施，成為今年國內(nèi)首個政策松綁的城市。

根據(jù)國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會近期召開的專題會議，房地產(chǎn)企業(yè)要及時研究和提出有力有效地防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

如何理解房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式？樓市在政策暖風(fēng)之下是否將迎來新一輪“小陽春”？為此，《中國經(jīng)營報》記者專訪了中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中歐陸家嘴國際金融研究院高級學(xué)術(shù)顧問、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成。

作為長期從事貨幣理論與政策以及宏觀經(jīng)濟(jì)研究的學(xué)者，盛松成在住房改革早期就注意到房價快速上漲的現(xiàn)象。他在去年出版的《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)》（新版）一書中，探討了能夠與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的合理房價，提出解決我國高房價的思路。

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謹(jǐn)慎看待政策邊際放松

《中國經(jīng)營報》：中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房價一直呈現(xiàn)上漲走勢。你此前曾提出“公眾預(yù)期是導(dǎo)致房價上漲的重要原因”。當(dāng)下，公眾預(yù)期發(fā)生變化了嗎，房價漲跌趨勢如何？

盛松成：經(jīng)過過去幾年的調(diào)整，尤其是去年政策的大幅調(diào)整，公眾對于房價只漲不跌的預(yù)期正在改變。這是因?yàn)椋?strong>只漲不跌的公眾預(yù)期必須與一直上漲的房價相結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)，但從去年9月開始，我國商品房成交價格連續(xù)7個月同比下跌，持續(xù)時間創(chuàng)造新的紀(jì)錄。

另外，自去年4月中央政治局會議明確不能炒作學(xué)區(qū)房以來，大中城市的二手房也在經(jīng)歷明顯的價格回調(diào)。房價跌了，只漲不跌的房價預(yù)期就沒有了支撐。

不過，我國過去20多年的房地產(chǎn)發(fā)展帶來的思維慣性還在，人們似乎還在觀望。目前我國新冠肺炎疫情反彈，經(jīng)濟(jì)還在底部區(qū)間運(yùn)行，可能會使很多人回想起2020年初的樓市反彈，所以還不能說公眾的預(yù)期已經(jīng)完全扭轉(zhuǎn)。

我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的底部邏輯已發(fā)生變化，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去，不會再通過房地產(chǎn)大幅拉動經(jīng)濟(jì)增長。

我認(rèn)為，我國目前房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)有三個：一是防風(fēng)險，二是滿足剛性和改善性需求，三是保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，以防拖累經(jīng)濟(jì)。短期內(nèi)，房價可能會因供需關(guān)系的影響小幅波動；從長期看，未來房價漲幅可能與收入增速基本同步，這是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立和“房住不炒”政策的必然結(jié)果。

《中國經(jīng)營報》：近年來，各地房地產(chǎn)政策不斷加碼，調(diào)控措施到了非常嚴(yán)格的程度，接下來應(yīng)該如何做？

盛松成：從全國范圍看，調(diào)控措施其實(shí)在不同地區(qū)也是有區(qū)別的。實(shí)行限購、限貸、限價、限售和限商的“五限”政策主要集中在一、二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域，事實(shí)證明這些政策十分必要，而且很有效。

“五限”政策最早是在2010年左右出臺的，并在一線城市一直執(zhí)行至今，其背景是房地產(chǎn)投資性需求的快速增長。由于我國投資渠道較少，房地產(chǎn)一直是居民的重要資產(chǎn)配置方式。一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、人口持續(xù)流入，于是這些城市的房產(chǎn)更受青睞，因此采取“五限”這樣較為嚴(yán)格的管理方式是符合實(shí)際情況的，這有利于穩(wěn)房價，也有利于優(yōu)先滿足剛需的要求。

自2021年9月央行提出“兩個維護(hù)”以來，房地產(chǎn)政策開始邊際放松。進(jìn)入2022年后，不少城市“因城施策”，例如3月1日鄭州出臺了房地產(chǎn)新政，引發(fā)了較大的市場反響。

我認(rèn)為，在政策關(guān)注房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，應(yīng)謹(jǐn)慎對待熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策的調(diào)整，尤其要防止市場迅速過熱，避免引發(fā)新的市場風(fēng)險。

《中國經(jīng)營報》：你之前提到過，中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題較為突出，房價分化，特別是區(qū)域市場分化明顯。當(dāng)下這種問題有何變化？

盛松成：房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)分化可能會更加明顯。

我國人口增量近年來的高點(diǎn)是在2014年，為920萬人，而2021年只增加了48萬人，預(yù)計2022年我國人口將開始下降。人口增長見頂，疊加人口流動的影響，未來房地產(chǎn)區(qū)域分化可能會更加明顯。

這種變化基本符合城市發(fā)展的一般規(guī)律。2021年年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。有研究表明，從世界范圍來看，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%左右，人口流動主要會從鄉(xiāng)村到城市的遷移變成城市和城市之間的遷移。這可能是未來我們需要面對的新情況。

其實(shí)在短期市場變化中也能看到這種趨勢。自2021年9月政策開始邊際調(diào)整后，我發(fā)現(xiàn)，2021年銷售面積最大的50家房企開始更多地去一二線城市拿地，同時，住戶部門中長期貸款余額增速最快的六個省份分別是浙江、廣東、江蘇、福建、上海和山東。這些情況表明，供應(yīng)方和需求方開始同時向熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移。

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項(xiàng)目并購潮或?qū)⒊霈F(xiàn)

《中國經(jīng)營報》：去年，22座試點(diǎn)城市實(shí)行宅地供給“兩集中”政策，競價規(guī)則的變化較大。你如何看待實(shí)際操作帶來的效果，還有哪些環(huán)節(jié)需要改進(jìn)？

盛松成：土拍雙集中政策可能是我國近年來土地成交規(guī)則最重要的調(diào)整，也是為了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

但是從去年5月第一次土拍的結(jié)果看，并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，因此才有了8月份多地雙集中土拍被集體叫停，并重新修改土拍規(guī)則。

經(jīng)過政策的調(diào)整，調(diào)控已初見成效。2021年下半年，雙集中土拍城市的溢價率明顯下降，只有2.67%，明顯低于5月的15.33%，樓板價7226.15元/平方米，低于上半年的7473.59元/平方米。

目前，集中供地可能需要各地根據(jù)實(shí)際情況來調(diào)整。例如去年下半年杭州第三批“雙集中”供地就修改了“競品質(zhì)”、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等要求，這也是因城施策精神的具體體現(xiàn)。最重要的是，有關(guān)政策應(yīng)服務(wù)于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

《中國經(jīng)營報》：2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險或困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。這是否意味著2022年房企并購潮將要來臨？出臺該類支持措施的邏輯是什么？

盛松成：從現(xiàn)在的情況來看，房企并購潮是否會出現(xiàn)還不太明朗，但是對于項(xiàng)目的并購潮很可能會出現(xiàn)。

我國房地產(chǎn)業(yè)過去幾年的高杠桿與房企規(guī)模擴(kuò)張是密不可分的，因?yàn)楹芏嘟鹑跈C(jī)構(gòu)就是按照規(guī)模來決定房企貸款白名單的。規(guī)模擴(kuò)張與金融資源支持掛鉤，這在行業(yè)上升期形成了一個正向反饋，所以過去幾年我們能發(fā)現(xiàn)，規(guī)模大的房企往往會越來越大。相對而言，難以得到金融資源支持的民營房企、中小房企往往選擇合作開發(fā)項(xiàng)目。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2021年全國20%的項(xiàng)目是由多家企業(yè)合作開發(fā)的。這些房企還會互相購買對方發(fā)行的債券和股票。這種合作固然可以達(dá)到擴(kuò)張規(guī)模和金融互助的效果，但同樣意味著一家企業(yè)或項(xiàng)目遭遇不測，其他參與房企不可避免受到波及。在這種情況下，通過優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險項(xiàng)目或困難企業(yè)，就能夠?qū)L(fēng)險限制在一定范圍之內(nèi)。

一些房企在過去幾年的上行期拿了很多高價地，最為典型的就是2021年上半年，全國成交土地樓板價同比上升幅度達(dá)到32.33%。當(dāng)遇到市場下行，這些項(xiàng)目的風(fēng)險立刻就凸顯出來，部分房企為了生存不得不變賣資產(chǎn)。部分地塊質(zhì)量較好，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，本身不宜被浪費(fèi)閑置。及時收購這些項(xiàng)目，有利于整個行業(yè)和社會的穩(wěn)定。

《中國經(jīng)營報》：近期房地產(chǎn)行業(yè)不少開發(fā)商不再沖刺銷售規(guī)模，不參與土拍拿地，裁掉投資拓展部門。你怎么看待行業(yè)目前的狀況？

盛松成：上述情況應(yīng)該是房企面臨市場形勢的自救之舉。整個行業(yè)自去年年中開始就面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。扣除個人按揭貸款后，房地產(chǎn)貸款余額在2020年第三季度達(dá)到頂峰，約為15.24萬億元，之后一路下降，到2021年四季度只有13.85萬億元。

銷售數(shù)據(jù)也不樂觀。2021年第四季度全國商品房銷售額同比下降了18.68%，今年1~2月同比下降了19.3%?？梢钥闯?，房企在融資和銷售方面都遇到了很大的困難。在這種情況下，希望房企繼續(xù)拿地是不現(xiàn)實(shí)的，房企保生存才是最重要的。

這種狀況今年會有所改善。因?yàn)檎哌呺H調(diào)整是從2021年9月開始的，政策效果有滯后效應(yīng)，而且隨著市場調(diào)整的逐漸結(jié)束，今年房地產(chǎn)形勢將好于去年下半年。

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盛松成，教授、研究員、博士生導(dǎo)師，1999年獲國務(wù)院政府特殊津貼，第十一屆全國人大代表，現(xiàn)任中國互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會統(tǒng)計分析專業(yè)委員會主任委員、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)兼職教授，上海財經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院博士生導(dǎo)師，曾任中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長、人民銀行沈陽分行行長等職。

盛松成的研究主要集中在貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣理論與政策以及宏觀經(jīng)濟(jì)分析。他在社會融資規(guī)模、資本賬戶開放、利率和匯率市場化改革、房地產(chǎn)市場調(diào)控、虛擬貨幣與數(shù)字貨幣、互聯(lián)網(wǎng)金融等理論與政策研究中，做出了積極貢獻(xiàn)，并在社會融資規(guī)模指標(biāo)的研究、編制和推廣中作出突出貢獻(xiàn)。

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來源 |中國經(jīng)營網(wǎng)

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