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安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。詩(shī)人杜甫一千多年前的這一美好愿望，跨越時(shí)空，至今不衰。

中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)何以會(huì)20多年持續(xù)上漲？中國(guó)的住房相關(guān)制度和政策，是否應(yīng)該作系統(tǒng)性重估？如何使國(guó)人走出當(dāng)前被房?jī)r(jià)焦慮所牽引的社會(huì)情緒……近日，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》就這一系列問題專訪了中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成，讓我們一起來看他的深度觀點(diǎn)。

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房?jī)r(jià)不斷上漲

與地價(jià)有直接關(guān)系

Q：為什么中國(guó)房?jī)r(jià)20多年來持續(xù)上漲？

A：嚴(yán)格意義上講，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化是從“98房改”開始的。在此以前，都是單位分房。當(dāng)然，“98房改”也有一個(gè)過程，有的地區(qū)早一點(diǎn)，有的晚一點(diǎn)。

“98房改”后，房?jī)r(jià)最早開始漲的是上海，大概從2000年開始，一直平穩(wěn)上漲，中間也有短期波動(dòng)。

北京比上海晚漲5年，大概2005年左右開始漲，但價(jià)格一下子就漲上來了，幾年之內(nèi)幾乎翻了一倍。這與它晚漲、同時(shí)大家已經(jīng)看到這個(gè)趨勢(shì)都去買房有關(guān)。

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口遷徙，以及醫(yī)療、教育、養(yǎng)老條件比較好，一二線城市尤其是一線核心城市，這些年房?jī)r(jià)都漲得比較高。

像上海這樣的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較齊全，服務(wù)業(yè)占GDP的比重超過70%；尤其是這次疫情以來，它在教育、醫(yī)療、安全、公共設(shè)施各方面的優(yōu)勢(shì)大家都看到了。所以，上海樓市吸引的不單單是上海的購(gòu)買力，而且是全國(guó)的購(gòu)買力，導(dǎo)致上海的房?jī)r(jià)始終在漲。

上海2500萬常住人口，土地面積6340平方公里，其中包括按要求不能做開發(fā)的1000多平方公里的崇明島；深圳1700多萬常住人口，土地面積不到2000平方公里，土地太少；北京16000多平方公里，僅平原部分就跟整個(gè)上海差不多，但常住人口比上海少300多萬。所以總體講，北京房?jī)r(jià)高，并不是土地的問題——我們總說土地不夠，實(shí)際上不是——而是土地制度、政策的問題。

包括中國(guó)香港，也有很多土地沒有開發(fā)利用。我們的土地拍賣制度，是學(xué)香港的，香港學(xué)英國(guó)，價(jià)高者得，地價(jià)越拍越高，房?jī)r(jià)自然不斷上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)這20多年的發(fā)展，我不大贊成用所謂的房地產(chǎn)周期來描述。

所謂周期，就是繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇的完整過程，整個(gè)周期可能是八年、十年，短的也要五年、六年。

全世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都有周期，但中國(guó)房地產(chǎn)沒有周期。從全國(guó)看，20多年來都沒有。

中國(guó)的房?jī)r(jià)比較奇特，大多數(shù)城市一直在波動(dòng)上升；房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下跌的時(shí)候比較少，而且下跌時(shí)間短、跌的幅度小，并且下跌后報(bào)復(fù)性上漲很快。

為什么20多年來中國(guó)房地產(chǎn)始終在漲價(jià)，到現(xiàn)在還在漲？一個(gè)重要原因是，沒有做到供需調(diào)控相結(jié)合，而是以需求調(diào)控為主、供給調(diào)控為輔，甚至不怎么重視調(diào)控供給，城市人口增加很多，而土地供應(yīng)增加較少。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)側(cè)重于需求調(diào)控，但長(zhǎng)期效果并不明顯——需求調(diào)控的效果主要在于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。公眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。所以，我一直呼吁要穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

現(xiàn)在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的政策，可以概括為兩句話：“房住不炒”，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。穩(wěn)房?jī)r(jià)就要穩(wěn)地價(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)里相當(dāng)大的部分是地價(jià)——2015年后，大城市土地成本占住房?jī)r(jià)格的比例平均為40%；在房?jī)r(jià)上漲中，預(yù)期也起很大的作用。

Q：既然北京、上海這些房?jī)r(jià)高的城市不缺土地，為什么不增加住宅土地供應(yīng)？

A：土地供給有住宅土地供給、工商業(yè)土地供給，中國(guó)的住宅土地供應(yīng)占比在主要國(guó)家當(dāng)中是最低的。2016年，我國(guó)一線城市居住用地占城市建設(shè)用地面積的比例平均約為27%，而紐約則超過40%。

我國(guó)城市土地大量供應(yīng)在什么地方？商業(yè)和工業(yè)。在提出“去庫(kù)存”戰(zhàn)略時(shí)，我國(guó)商品住宅的去化周期約為4.4個(gè)月（按照2013-2017年商品住宅年均銷售規(guī)模12.31億平方米測(cè)算），目前約為1.7個(gè)月。目前，一線城市住宅幾乎沒有庫(kù)存，新房都需要搖號(hào)排隊(duì)，出來就賣掉。

而商辦用房庫(kù)存高企——上海的商辦用房去化周期高達(dá)110個(gè)月左右；北京、深圳相對(duì)低一點(diǎn)，但也是30個(gè)月、50個(gè)月上下。我國(guó)一線城市不合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，造成了商業(yè)用房銷售的巨大壓力。城市用地結(jié)構(gòu)有待改善。

這樣的情況與地方政府的GDP考核有密切關(guān)系。商業(yè)用地、工業(yè)用地，會(huì)帶來持續(xù)的稅收收入和GDP增長(zhǎng)。我國(guó)現(xiàn)在還沒房產(chǎn)稅——哪怕上海在試點(diǎn)房產(chǎn)稅，也收效甚微。因?yàn)橛泻芏嘀贫壬系囊?guī)定，每年收不了多少稅，與土地出讓收入完全無法相比。

所以，最近十多年，房地產(chǎn)供需調(diào)控相結(jié)合不夠，土地供應(yīng)不夠，而需求不停增長(zhǎng)。并且，單一的需求調(diào)控只能使人們的預(yù)期越調(diào)越高，本來不買的現(xiàn)在也買了，本來可以明年買、后年買的，今年也買了——因?yàn)榕滦碌恼{(diào)控政策又會(huì)下來。

目前，政策上已向供需調(diào)控相結(jié)合轉(zhuǎn)變：一方面在需求端通過各種手段嚴(yán)厲調(diào)控；另一方面，在供給端增加土地供應(yīng)。

今年《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)供給調(diào)控是歷次政府工作報(bào)告中最突出的：“保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！?/span>

02

不能通過收緊貨幣

來抑制房?jī)r(jià)上漲

Q：對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)高的歸因中，長(zhǎng)期存在的一個(gè)聲音是，投機(jī)、炒房者推高了房?jī)r(jià)，且大量房屋空置，調(diào)控政策也往往針對(duì)的是需求。就您的研究來看，中國(guó)房市中投機(jī)/投資比重究竟占多高？

A：我們?cè)诮衲晷鲁霭娴摹斗康禺a(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)》一書中，對(duì)投資需求有專門的研究。首先引用2018年12月21日中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心公布的《2017年中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》的調(diào)研數(shù)據(jù)來做估計(jì)測(cè)算，2017年全國(guó)住房空置率為21.4%，較2011年提高了3個(gè)百分點(diǎn)。

從不同級(jí)別城市來看，一線城市住房空置率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2017年為16.8%，較2011年下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市和三四線城市均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2017年二者的空置率分別為22.2%和21.8%，較2011年分別提高了4.4和2.8個(gè)百分點(diǎn)（見下圖）。

另外，我們從居民資產(chǎn)配置的角度，測(cè)算出全國(guó)的投資比例約為9.91%。這兩種統(tǒng)計(jì)口徑存在缺口，主要原因是居民的改善用房（非投資）中也存在空置的情況。

對(duì)房地產(chǎn)來說，投資和投機(jī)是很難分開的。超配房地產(chǎn)是中國(guó)家庭的一大特色。這有兩個(gè)原因：一是我們投資渠道匱乏；二是和中國(guó)的傳統(tǒng)文化有關(guān)，都希望居有定所，不少家庭還擁有兩套及以上住房，這是觀念問題。

Q：關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，還有個(gè)經(jīng)常被提及的觀點(diǎn)是，將其歸因于貨幣發(fā)行過多。但您在《房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)》中給出的解釋是：貨幣發(fā)行量是房?jī)r(jià)上漲的必要條件，但不是充分條件。

A：貨幣數(shù)量影響所有商品的價(jià)格。貨幣一旦發(fā)行，流向并不確定。實(shí)際情況是，目前物價(jià)指數(shù)CPI并不高。特定商品的價(jià)格貴，主要是該商品的供求關(guān)系引起的，房地產(chǎn)價(jià)格也是這樣的。

我分析過中國(guó)貨幣發(fā)行的歷史，也分析過很多城市的房?jī)r(jià)，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2增速較高的時(shí)期，不一定是房?jī)r(jià)上漲最快的時(shí)候。

舉個(gè)例子：我國(guó)去年3月后M2增速都在10%以上，現(xiàn)在降低到8.3%。但一年前房?jī)r(jià)是平穩(wěn)的，而最近房?jī)r(jià)上漲較快，這主要是房地產(chǎn)的供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的。

再舉個(gè)例子，同一城市房?jī)r(jià)分化加劇。以上海為例，2020年，黃浦區(qū)以均價(jià)15萬/平方米位居各區(qū)榜首，青浦區(qū)等外環(huán)外區(qū)域均價(jià)則在3萬-6萬元上下；2015年房?jī)r(jià)大幅上漲前，兩個(gè)區(qū)域的均價(jià)分別在5萬和2萬上下。目前，有些城市的房?jī)r(jià)還在下跌。顯然，這不是貨幣發(fā)行造成的。

所以，不能通過收緊貨幣來抑制房?jī)r(jià)上漲。收縮貨幣供應(yīng)反而會(huì)傷及中小企業(yè)。有關(guān)監(jiān)管部門現(xiàn)在出臺(tái)一系列政策，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，這是比較有效的宏觀審慎管理政策?？傊?，只有供需調(diào)控相結(jié)合，才能抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升。

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通過“拐點(diǎn)”的方式

把房?jī)r(jià)打壓下去并不可取

Q：談到增加住宅土地供應(yīng)，除了要考慮城市是否有土地，還受制于城市功能定位和總體規(guī)劃，所以能否真正增加土地供應(yīng)，似乎是個(gè)很復(fù)雜的事？

A：過去十幾年，供地的方法是拍賣，價(jià)高者得，所以土地價(jià)格越拍越高，“地王”頻現(xiàn)。2月26日，自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，全年供地將不超過3次。該政策的主要目的是，通過穩(wěn)地價(jià)來穩(wěn)房?jī)r(jià)。

上海最近發(fā)布第一批52塊住宅用地集中出讓公告，新競(jìng)價(jià)規(guī)則主要是：在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)低于中止價(jià)時(shí)，為價(jià)高者得；若高于中止價(jià)，進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，一次書面報(bào)價(jià)不得超過最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

本批次商品住宅用地最高報(bào)價(jià)一般限定在起始價(jià)的110%。這就使得以后“地王”很難出現(xiàn)，也是對(duì)地價(jià)的一種限制。這一措施可能有效，我多年前就提出過類似的方法。

Q：2017年住建部和國(guó)土部出過一條有關(guān)住宅土地供應(yīng)的政策：住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加住宅用地特別是普通商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

A：這是對(duì)的。這又涉及三四線城市的房?jī)r(jià)。江蘇、浙江兩省，由于中小房企在一線城市拿地困難，都到三四線城市去拿地，導(dǎo)致地價(jià)大幅上漲，這會(huì)引起這些地方半年、一年以后房?jī)r(jià)上漲，從而妨礙整個(gè)長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程。長(zhǎng)三角是我國(guó)布局工業(yè)最好的地方之一，地價(jià)推漲，工業(yè)成本就會(huì)上升。

未來土地的出讓，應(yīng)該與該城市的人口、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等指標(biāo)掛鉤，并且做動(dòng)態(tài)的調(diào)整和監(jiān)測(cè)。

在人口流入的城市，應(yīng)該加大土地的供應(yīng)，尤其是居住用地的供應(yīng)；在人口流出的城市，應(yīng)該減少居住用地的供應(yīng)。并且，居住用地指標(biāo)可以在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)整。

目前，各地均設(shè)置自己的土地“紅線”，在一定程度限制了政府土地調(diào)控的空間，地方政府也缺乏跨區(qū)域協(xié)調(diào)土地資源的能力，因此，需要更高一級(jí)的部門在全國(guó)范圍內(nèi)來協(xié)調(diào)。

Q：地方政府如此高度依賴土地出讓金收入，有多大動(dòng)力和意愿降地價(jià)？

A：《房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)》這本書論證了地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲這一因果關(guān)系，如果地價(jià)持續(xù)上漲，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來越高。

同時(shí)，從房?jī)r(jià)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的角度來看，房?jī)r(jià)上漲1%會(huì)帶動(dòng)工資水平上漲0.07%，工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)下降0.01%，居民消費(fèi)下降0.05%。

地價(jià)持續(xù)上漲會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，實(shí)體企業(yè)的利潤(rùn)空間越來越小，居民消費(fèi)也受到擠壓，因此，實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入困境，這是土地財(cái)政不可持續(xù)的原因。

Q：前不久剛宣布的土地出讓金由稅務(wù)部門代收，這個(gè)舉措是什么信號(hào)？對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有影響嗎？

A：目前看，該政策目的在于規(guī)范土地出讓金管理。要害在于，土地出讓金究竟歸誰(shuí)。土地出讓金本來是自然資源部門負(fù)責(zé)征收，現(xiàn)在集中歸口稅務(wù)部門征收，但土地出讓金仍留在地方，并不是上交給中央。

作一假設(shè)：如果土地出讓金上交中央，或者中央地方分成，影響將是很大的。現(xiàn)在地方政府隱性債務(wù)嚴(yán)重，中央不會(huì)釜底抽薪。而且，如果地方政府只能支配一定比例的土地出讓金，部分城市有可能進(jìn)一步做大土地出讓金規(guī)模，依然擺脫不了對(duì)土地財(cái)政的依賴。

土地出讓金改由稅務(wù)部門征收，將使土地出讓金征收過程更規(guī)范、公開、透明，這與為房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備是兩回事。房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像某些媒體解讀的那樣發(fā)生巨變，這一新舉措是政府部門改革的問題，而不是房地產(chǎn)業(yè)的問題。

Q：這一系列政策之下，什么時(shí)候才有可能會(huì)出現(xiàn)您期待的真正穩(wěn)住預(yù)期的拐點(diǎn)？

A：通過“拐點(diǎn)”的方式把房?jī)r(jià)打壓下去，并不可取。正確的方法應(yīng)該是，在控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，通過發(fā)展經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民收入水平，使得居民收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)期超過房?jī)r(jià)的上漲，不斷縮小房?jī)r(jià)收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國(guó)房?jī)r(jià)過高的問題，避免美國(guó)、日本和我國(guó)香港曾經(jīng)發(fā)生的房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整。這是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控唯一可選擇的道路，也將創(chuàng)造房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的歷史奇跡。

4

“躺平”與高房?jī)r(jià)有直接關(guān)系

Q：你剛才提到，上海的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)并沒征到多少稅，原因是什么？你認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅會(huì)有哪些影響？能否取代土地財(cái)政？是否會(huì)如大家的預(yù)期那樣控制甚至降低房?jī)r(jià)？

A：房地產(chǎn)稅從提出立法議案到審議立法案，其間還要表決和通過立法案，到公布法律，再到整體落地施行，仍然需要較長(zhǎng)時(shí)間。目前，還不具備全面實(shí)施房地產(chǎn)稅的條件。

房地產(chǎn)稅出臺(tái)前，還需要解決五個(gè)方面的問題：第一、要合理處理70年土地產(chǎn)權(quán)的問題；第二、要解決全國(guó)房屋的實(shí)名登記和信息聯(lián)網(wǎng)問題；第三、要解決不同產(chǎn)權(quán)屬性房屋的征稅問題，比如，房改房、軍產(chǎn)房、共有產(chǎn)權(quán)房及小產(chǎn)權(quán)房等；第四、要解決征稅前后，土地價(jià)格怎么過渡的問題；第五、要解決不同城市稅基和稅率的問題。

目前，我國(guó)仍然處于房地產(chǎn)稅的城市試點(diǎn)階段。從上海和重慶模式來看，房地產(chǎn)稅不管對(duì)于財(cái)政的貢獻(xiàn)，還是對(duì)于房?jī)r(jià)的控制，效果都一般。

第一，上海房地產(chǎn)稅率較低，0.4%～0.6%。比較美國(guó)的房地產(chǎn)稅，稅率最高超過2%。第二，上海從2012年開始征房地產(chǎn)稅，但不溯及既往。第三，征收房地產(chǎn)稅時(shí)有很多豁免，例如首套房無論面積大小，都不征房地產(chǎn)稅?？梢?，目前還不具備房地產(chǎn)稅取代土地財(cái)政的條件。

看待房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，一定要一分為二：

一方面，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍然發(fā)揮著重要的作用。去年初由于疫情影響，房地產(chǎn)投資和銷售都受到?jīng)_擊，但隨后房地產(chǎn)投資和銷售額均逐月改善。對(duì)比基建、制造業(yè)等投資，房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的韌性，仍然發(fā)揮著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。

另一方面，也要看到高房?jī)r(jià)的危害性。第一，高房?jī)r(jià)會(huì)削弱經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?。因?yàn)樗械慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要土地配套，地價(jià)上漲成本就上升。而且，高房?jī)r(jià)會(huì)提高包括人力資源成本在內(nèi)的所有發(fā)展成本。第二，如果資源集中在房地產(chǎn)業(yè)，就有可能造成產(chǎn)業(yè)空心化。第三，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大，成為社會(huì)問題。

現(xiàn)在有句流行語(yǔ)叫“躺平”。“躺平”與高房?jī)r(jià)有直接的關(guān)系。如果房?jī)r(jià)較低，或者比較平穩(wěn)，年輕人會(huì)有信心去奮斗，可能就不存在“躺平”問題。

長(zhǎng)期當(dāng)中，房?jī)r(jià)的漲幅要低于人均收入漲幅。所以，一定要堅(jiān)持中央的政策——“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“房住不炒”。在這次疫情剛剛開始的時(shí)候，我寫過文章，提出不能再用房地產(chǎn)來拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這次疫情沖擊下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)幾十年來罕見的季度負(fù)增長(zhǎng)，但是政府并沒有用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，是從房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的角度來定位的。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和方向是正確的，但是需要時(shí)間去消化和解決過去20多年房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的問題，在堅(jiān)持調(diào)控的同時(shí)，集中精力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，不斷提高人民收入水平，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)健康持續(xù)發(fā)展。

本文轉(zhuǎn)載自《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，經(jīng)授權(quán)后發(fā)布。編輯| 岳頂軍??????????????????

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