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“住有所居”一直備受外界關(guān)注，也是政府十分重視的民生目標(biāo)。據(jù)人民網(wǎng)的《兩會(huì)調(diào)查》顯示，“住房”自2017年以來四次上榜熱詞前十。但是，高企的房價(jià)讓普通大眾尤其是年輕人望而卻步，而房地產(chǎn)業(yè)自身也面臨著諸多結(jié)構(gòu)性難題。在最近由中歐國際工商學(xué)院舉辦的“新地產(chǎn)、新服務(wù)”地產(chǎn)服務(wù)論壇上，中歐經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中歐陸家嘴國際金融研究院常務(wù)副院長盛松成，對近期火熱的房地產(chǎn)話題進(jìn)行了深入淺出的分析。對于房地產(chǎn)調(diào)控，他認(rèn)為國家一方面要堅(jiān)持“房住不炒”，另一方面則要堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。在這其中，穩(wěn)定房價(jià)是調(diào)控的重點(diǎn)。

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房地產(chǎn)業(yè)依然發(fā)揮穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用

服務(wù)業(yè)又稱第三產(chǎn)業(yè)，其主要包括十五個(gè)產(chǎn)業(yè)部門：批發(fā)和零售業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)等。

1978至2020年，我國第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重從24.6%上升至54.5%，第一產(chǎn)業(yè)占比從27.7%下降至7.7%，第二產(chǎn)業(yè)占比從47.7%降至37.8%。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來我國服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位將持續(xù)提高。但從全球范圍來看，我國的第三產(chǎn)業(yè)占比并不算高。2019年美國服務(wù)業(yè)占GDP的比重高達(dá)81%，中國則是53.9%，只比印度（49.9%）高一點(diǎn)。

實(shí)際上，我國產(chǎn)能過剩主要集中在制造業(yè)，而大部分服務(wù)業(yè)供給不足，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、家政、文化娛樂等優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給嚴(yán)重不足。

作為服務(wù)業(yè)中占比較大的部門，房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)很復(fù)雜的行業(yè)。它一部分屬于房地產(chǎn)業(yè)，一部分則屬于建筑業(yè)。建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)主要部分屬于第三產(chǎn)業(yè)，包括銷售、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、管理、物業(yè)等等。所以，房地產(chǎn)業(yè)在我國的服務(wù)業(yè)中占比約為13%，排在服務(wù)業(yè)所有15個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的第三位。

去年年初由于疫情影響，房地產(chǎn)投資和銷售都受到很大沖擊。2020年1-2月，房地產(chǎn)投資增速僅為-16.3%，為1999年有記錄以來的最低值。但隨后房地產(chǎn)投資和銷售額逐月改善，5月以來的當(dāng)月同比增速均超過了8%，仍然發(fā)揮著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。

在商品住宅成交方面，情況也是逐月見好：去年5月份成交面積同比增長已接近兩位數(shù)（9.34%），成交金額同比增長16.22%；到了10月份，成交面積同比增長15.98%，成交金額則同比增長25.97%。整個(gè)2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長6.7%，占GDP比重7.3%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率為13.9%，超過2019年。

值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)與我國42個(gè)產(chǎn)業(yè)中的39個(gè)存在著產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系，是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最強(qiáng)的行業(yè)之一。因此，我們不能單看房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)，還要看關(guān)聯(lián)度，比如它對建筑、家電、鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)發(fā)展的促進(jìn)。

數(shù)據(jù)來源于盛松成教授演講PPT

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我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特征

雖然房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮著重要作用，但從房地產(chǎn)業(yè)目前的結(jié)構(gòu)性特征來看，它所具有的幾大特征并不是很健康，應(yīng)該有所改變。

首先，我國*城市居住用地和工業(yè)用地占比不相匹配。其中，工業(yè)用地占比較高，居住用地占比較低，所以我們的居民住房價(jià)格才會(huì)這么高。

數(shù)據(jù)來源于盛松成教授演講PPT

從上圖中可以看出，北京的居民用地占城市建設(shè)用地面積比例為28.75%，上海、廣州、深圳也基本都在20%-30%之間。但放眼全球，紐約達(dá)到了42%，東京超過47%。這些國際大都市的居民用地占比要比我們高出不少，原因并不是我們土地少，而是我們的城市建設(shè)用地有相當(dāng)一部分為工業(yè)用地。北京的工業(yè)用地占比達(dá)到17.99%，上海、廣州、深圳則都接近30%，而紐約和東京僅分別為3.5%和6%——這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性比例問題。

其次，我國商業(yè)用地供給過度。2015年，我國提出了“去庫存”戰(zhàn)略，當(dāng)時(shí)我國商品住宅的去化周期約為4.4個(gè)月（按照2013-2017年商品住宅年均銷售規(guī)模12.31億平米測算），目前約為3個(gè)月。實(shí)際上，在北上廣深這樣的*城市，目前已基本不存在商品住宅的庫存問題，新房開售立馬銷售一空。但與此同時(shí)，*城市商辦用房庫存高企，不合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成了商業(yè)用房銷售的巨大壓力。

商辦用房包括商業(yè)用房和寫字樓兩個(gè)組成部分。目前，我們的辦公樓、商廈、飯店等商辦用房庫存很高，*城市的去化周期平均為51.51個(gè)月。其中，上海的去化周期高達(dá)104.98個(gè)月，北京則為33.45個(gè)月?？梢钥闯?，*城市商辦用樓供地相對多，去庫存相對較慢，價(jià)格也相對較低。這也是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題。

上述兩個(gè)結(jié)構(gòu)性特征已經(jīng)持續(xù)好幾年，而在最近兩三年，我們又出現(xiàn)了一些新的結(jié)構(gòu)性特征：第一，同一城市房價(jià)分化加劇。以上海為例，2020年，黃浦區(qū)以均價(jià)15萬位居各區(qū)榜首，青浦區(qū)等外環(huán)外區(qū)域均價(jià)則在3萬-6萬上下；2015年房價(jià)大幅上漲前，兩個(gè)區(qū)域的均價(jià)則分別在5萬和2萬上下。第二，住房需求端結(jié)構(gòu)有所變化。由于二胎的放開以及對高品質(zhì)居住條件的追求等原因，商品住宅市場改善性需求強(qiáng)烈，100-140平米面積段產(chǎn)品集中熱銷。

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要“擠泡沫”而非“刺破泡沫”

針對房地產(chǎn)業(yè)長期以來的結(jié)構(gòu)性問題，我國也出臺(tái)了多項(xiàng)措施進(jìn)行調(diào)控。但長期以來，我國房地產(chǎn)市場側(cè)重于需求調(diào)控，長期效果并不明顯。需求調(diào)控的效果主要在于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。公眾對房價(jià)的預(yù)期是決定房價(jià)的一個(gè)重要因素。所以，我一直呼吁要穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。早在2016年11月初，我就在《中國金融》發(fā)表文章《房價(jià)調(diào)控的有效方法是供需并重》。

2021年的《政府工作報(bào)告》提出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，解決好大城市住房突出問題。可以看出，今年的《政府工作報(bào)告》對于房地產(chǎn)調(diào)控比往年更強(qiáng)調(diào)供給端調(diào)控。

我多次提出，在控制房價(jià)的同時(shí)，應(yīng)不斷提高居民收入水平，使得居民收入的增長長期超過房價(jià)的上漲，不斷縮小房價(jià)收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價(jià)過高的問題，避免美國、日本、中國香港曾經(jīng)發(fā)生的房價(jià)暴跌式調(diào)整。這是我國房地產(chǎn)調(diào)控唯一可選擇的道路，也將創(chuàng)造房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的歷史奇跡。

另外，我國城鎮(zhèn)化水平也是房地業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素。2019年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了60.6%，仍然處于快速城鎮(zhèn)化時(shí)期，按照《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》的發(fā)展目標(biāo)，我國到2030年城鎮(zhèn)化水平還將提高9.4個(gè)百分點(diǎn)，有1.32億人需要進(jìn)城。這也從一個(gè)側(cè)面反映出房地產(chǎn)業(yè)還是有較大的發(fā)展空間，當(dāng)然這里面還是存在結(jié)構(gòu)性問題，我們需要慢慢地發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

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中國的房價(jià)調(diào)控政策收效明顯

為了對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，我國推出了不少新的舉措。去年，中國人民銀行為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資設(shè)置了“三道紅線”，其目的在于降低房企杠桿率，改善房企融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品也將更加豐富多元，例如，股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等。實(shí)際上，這也是為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉科罂瓷先ベY產(chǎn)龐大，實(shí)際上負(fù)債率也往往很高，這其中會(huì)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

去年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)還聯(lián)合發(fā)布了“房地產(chǎn)*集中度管理制度”。該政策明確銀行房地產(chǎn)*余額占所有*余額的比例上限。這意味著，如果銀行要增加房地產(chǎn)*，也要相應(yīng)增加對其他企業(yè)的*。這個(gè)政策的目的在于所有企業(yè)都應(yīng)得到發(fā)展，而不是將資金都流到房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，集中度管理有2-4年的緩沖期，央行的分支機(jī)構(gòu)還有一定幅度的調(diào)整空間。

今年2月26日，自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，全年供地將不超過3次。該政策的主要目的是穩(wěn)地價(jià)，最終還是為了穩(wěn)房價(jià)，因?yàn)榉績r(jià)的主要組成部分是地價(jià)。

從全國范圍來看，目前房價(jià)調(diào)控收效明顯：今年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為3.7%，增速為近22個(gè)月來的低位，從最高點(diǎn)下降了7.7個(gè)百分點(diǎn)。在胡潤研究院發(fā)表的《2020年度全球房價(jià)指數(shù)》報(bào)告中也提到，中國的房價(jià)調(diào)控政策收效明顯，去年內(nèi)地只有七個(gè)城市進(jìn)入全球房價(jià)漲幅前50，較上一年減少20個(gè)。

編輯 |李瓊

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