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麥田金黃，金桂飄香，十一月的寒風(fēng)也無法吹滅同學(xué)們求知的熱情。在同學(xué)們的翹首以盼中，深圳世聯(lián)君匯不動產(chǎn)運營管理股份有限公司集團副總經(jīng)理韓靖老師，應(yīng)邀來到2019級MV班房地產(chǎn)估價實務(wù)課堂。韓靖老師基于其在房地產(chǎn)領(lǐng)域二十多年的從業(yè)經(jīng)驗和閱歷，從實務(wù)界專家的視角出發(fā)，深入淺出地給同學(xué)們介紹了房地產(chǎn)估價實務(wù)中的方法和問題以及我國公募REITs的前世今生。韓靖老師用通俗易懂、詼諧幽默的語言開拓了同學(xué)們的視野，贏得了同學(xué)們的喝彩。

韓靖老師首先從我國經(jīng)濟模式的發(fā)展變化入手，向同學(xué)們闡明了在我國資源資本化、資本貨幣化，從而支持中國發(fā)展的循環(huán)體系下，我國不同的發(fā)展階段，房地產(chǎn)所扮演的角色是不同的。

韓靖老師通過東莞出讓土地給華為的真實案例，生動形象地向同學(xué)們揭示了我國土地回到了基本的生產(chǎn)要素，土地交易模式回到土地支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)價值創(chuàng)造回歸到價值產(chǎn)生的本質(zhì)邏輯。通過理論和實際案例的結(jié)合，讓同學(xué)們切身體會理解應(yīng)根據(jù)我國房地產(chǎn)的特點，靈活選擇適宜的方法。

待同學(xué)們對房地產(chǎn)深刻認知后，韓靖老師進一步深入介紹了以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的公募REITs。由于公募REITs以固定的不動產(chǎn)為底層，基于物業(yè)之上，可以保證基本的收益，所以杠桿是低的，收益是比較穩(wěn)定的，受到社保等資金的青睞。而在金融危機后，公募REITs發(fā)展更加專業(yè)化，類似于IDC等項目開始蓬勃發(fā)展。韓靖老師對于公募REITs的介紹，給同學(xué)們以啟發(fā)和思考。

關(guān)于同學(xué)們對于評估行業(yè)作用的疑惑，韓靖老師也從理論和實踐給予答案。她強調(diào)公募REITs底層資產(chǎn)的真實性非常重要，所以除了底層資產(chǎn)，評估非常重要，需要科學(xué)合理的評估，具有專業(yè)性和責(zé)任心的第三方專業(yè)公司是越來越重要的。

隨后，韓靖老師又深入闡述了當前公募REITs集中的產(chǎn)業(yè)園項目。她將我國產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展劃分為大致四個階段，指出過去產(chǎn)業(yè)園上市企業(yè)的收益率非常低，負債非常高，重開發(fā)不重運營。但是中國在產(chǎn)業(yè)園迎來去地產(chǎn)化，重運營的新起點，并指出產(chǎn)業(yè)園需要進行身份轉(zhuǎn)變、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變、服務(wù)轉(zhuǎn)型、引領(lǐng)連接。她從投資人視角，提出了四項產(chǎn)業(yè)園公募REITs的發(fā)展機會：1.我國擁有大量的底層資產(chǎn)；2.有助于促進經(jīng)濟發(fā)展、補充動能、應(yīng)對經(jīng)濟下滑風(fēng)險；3.回報率優(yōu)勢更加明顯；4.股息和長期回報率具有優(yōu)勢。

浦東軟件園、蘇州陽澄湖國際科技創(chuàng)業(yè)園以及中國電科太極信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地三個項目，在韓靖老師生動地講解下活靈活現(xiàn)，同學(xué)們了解了通過全場景智能化，智慧化管理系統(tǒng)，降本增效以及社區(qū)管理的方法構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)等運作模式。

同學(xué)們對韓靖老師的分享反響強烈，意猶未盡，紛紛提出自己的問題和看法。圍繞公募REITs資金投向、未來收入預(yù)測、盤活存量資產(chǎn)、基金收入來源等問題和韓靖老師進行請教和探討，韓靖老師一一給予解答。

最后俞明軒主任進行總結(jié)，首先感謝韓靖老師從業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的角度，深入淺出講解了我們平時在課堂上沒有關(guān)注到的問題。同時，俞老師也期許有志向和有志趣的同學(xué)，能夠加入房地產(chǎn)運營管理和價值評估工作，為我國房地產(chǎn)和公募REITs市場的繁榮做出自己的貢獻。

文/2019級MV 扈光遠

中國人民大學(xué)MPAcc

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