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中國人似乎非常熱衷于買房。

過去20年，中國主要城市經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的持續(xù)性繁榮。借助經(jīng)濟(jì)飛速增長的浪潮，購房者紛紛在各個(gè)城市甚至海外搶購房產(chǎn)。

毫無疑問房價(jià)非常高昂。這在北京、上海、深圳和廈門等幾個(gè)主要城市尤為明顯。首先，這些城市的住房供應(yīng)緊張，需求還非常高。

其次，這些城市的房價(jià)租金比(房價(jià)除以年租金)太高了。如果房價(jià)正確反映房產(chǎn)的基本面價(jià)值，那么這一比值就不會(huì)那么高。

教授簡介

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英文簡歷

秦雨

新加坡國立大學(xué)商學(xué)院

房地產(chǎn)系副教授

美國·康奈爾大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)與管理博士

教研領(lǐng)域：環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、中國經(jīng)濟(jì)等

房地產(chǎn)泡沫可能正在這些城市醞釀。主要是因?yàn)槿藗兤诖磥矸績r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授James Porteba對此給出了合理的解釋。買房的花費(fèi)不菲：你必須支付抵押貸款、房產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)用，同時(shí)還要放棄其他投資機(jī)會(huì)。

然而，如果未來房價(jià)上漲，資本增值可能會(huì)抵消部分甚至全部成本。如果擁有住房的凈成本低于租金，人們就會(huì)選擇買房而不是租房，反之亦然。

但沒有人能夠準(zhǔn)確地預(yù)測未來房屋出售時(shí)的價(jià)格。人們只能根據(jù)自己對房價(jià)上升率的預(yù)期來猜測。因此，如果人們預(yù)期房價(jià)會(huì)上漲，擁有住房的成本就會(huì)降低(因?yàn)橘I家將享受更高的資本增值)，這就增加了對住房的需求。換句話說，對住房市場的更多樂觀情緒將增加住房需求。

在我看來，房價(jià)預(yù)期在解釋中國的買房狂熱中扮演著重要的角色。

▲中國上海城市居民樓層疊交錯(cuò)(AFP資料圖片)

過去的20年里，人們相信中國的房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)不會(huì)崩潰。房地產(chǎn)一直是GDP增長的重要支柱。因此，中國購房者相信政策制定者永遠(yuǎn)不會(huì)讓房地產(chǎn)市場下跌。

中國學(xué)者朱寧教授在其2016年出版的《剛性泡沫》一書中指出，這正是一個(gè)即將出現(xiàn)的“剛性泡沫”。

同年，另一組來自中美兩國大學(xué)的學(xué)者發(fā)表了一篇論文，支持了購房者對房價(jià)增長率的預(yù)期。買家預(yù)計(jì)中國一、二線城市的房價(jià)年漲幅在4.5%至7.3%之間。雖然預(yù)期增長率似乎很高，但實(shí)際增長率甚至更高。

中國政府已經(jīng)注意到了這種增長。2016年，習(xí)近平主席在十九大上表示：“房子是用來住的，不是用來炒的。”這一言論暗示人們降低對住房投資的投機(jī)性回報(bào)的預(yù)期。這也是中國政府在過去五年中經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)。

最近的恒大債務(wù)危機(jī)和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)可能會(huì)進(jìn)一步降低公眾對房價(jià)增長的預(yù)期。根據(jù)中國人民銀行最新發(fā)布的2021年第三季度城市儲(chǔ)戶調(diào)查，只有19.9%的受訪者預(yù)計(jì)下一季度房價(jià)會(huì)上漲，而在2020年第三季度和2019年第三季度的這一比例分別為25.1%和29.3%。

▲中國廣州恒大地產(chǎn)樓盤前行人路過(AFP資料圖片)

較低的預(yù)期意味著什么？擁有住房的成本將增加，因?yàn)轭A(yù)期的資本增值變得更少。因此，更多的人可能會(huì)從買房轉(zhuǎn)向租房。這將導(dǎo)致房價(jià)下降和租金上漲(以及房價(jià)租金比下降)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場的交易量可能會(huì)下降，因?yàn)橘u方可能不愿以較低的價(jià)格出售房產(chǎn)。房地產(chǎn)市場短期內(nèi)活躍程度可能下降。

中國政府不希望看到房價(jià)大幅下跌。它希望人們對房價(jià)的預(yù)期是“軟著陸”而不是“硬著陸”。

要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們需要理解人們的期望是基于他們的信念形成的，并通過獲取信息更新他們的信念。關(guān)于人們?nèi)绾瓮ㄟ^獲取信息并形成對房價(jià)的預(yù)期，學(xué)術(shù)界對此越來越感興趣。

例如，人們可能會(huì)受到社交網(wǎng)絡(luò)的影響——來自哈佛大學(xué)、紐約大學(xué)和Facebook的研究人員發(fā)現(xiàn)，那些距離遙遠(yuǎn)的Facebook好友如果最近經(jīng)歷了房價(jià)大幅上漲，本人就更有可能從租房過渡到買房。他們還會(huì)購買更大的房子，甚至為特定的房子支付多到不合理的價(jià)錢。

另一篇密歇根大學(xué)發(fā)表的關(guān)于住房預(yù)期的論文指出，政策制定者可能不想讓更多的信息廣為人知，因?yàn)榇蟊娍赡懿恢浪麄儜?yīng)該關(guān)注哪些信息。相反，政策制定者應(yīng)該向購房者提供有限但相關(guān)的信息，或引導(dǎo)他們權(quán)衡和理解各種信息。

今年8月，中國開始采取行動(dòng)規(guī)范財(cái)經(jīng)新聞相關(guān)的微信公眾賬號(hào)，因?yàn)榇祟愋畔⒌馁|(zhì)量無法保證。誤導(dǎo)信息可能會(huì)在社交媒體上廣泛傳播，進(jìn)而錯(cuò)誤地影響讀者的預(yù)期。

總的來說，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的原則下，中國的房地產(chǎn)投機(jī)將走向結(jié)束。最近的恒大危機(jī)和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)可能會(huì)進(jìn)一步降低購房者對中國房價(jià)增長的預(yù)期。但如何溫和地降低這一預(yù)期，需要對信息披露方面進(jìn)行更細(xì)致地管理。

文章英文版首發(fā)于聯(lián)合早報(bào)旗下英文網(wǎng)站ThinkChina

原文標(biāo)題為Housing Price Expectations Need a Soft Landing

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作者：秦雨，新加坡國立大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系副教授