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人們變得富裕后，會(huì)增加消費(fèi)數(shù)量，還是會(huì)改變消費(fèi)模式？會(huì)選擇繼續(xù)在快餐店吃漢堡包，還是會(huì)考慮在高級(jí)餐廳吃頂級(jí)牛排？

依據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾(Ernst Engel)提出的著名恩格爾曲線和定律，隨著家庭收入的增加，用于食品和其他必需品的消費(fèi)比例會(huì)下降，用于教育、健康和娛樂(lè)的消費(fèi)比例則增加。

另一位美國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)學(xué)家范伯倫(Thorstein Veblen)以“炫耀性消費(fèi)”(conspicuous consumption)一詞來(lái)描述人們?yōu)轱@示財(cái)富和地位，在社交圈子中獲得優(yōu)勢(shì)，而故意提升奢侈品消費(fèi)支出的行為。人們會(huì)從購(gòu)買(mǎi)劣等和普通商品，轉(zhuǎn)而享受非必需的奢侈品，反映了經(jīng)濟(jì)理論中個(gè)體消費(fèi)模式改變的現(xiàn)象。

在近期發(fā)表的一篇學(xué)術(shù)研究文章《宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于中國(guó)買(mǎi)家住房投資所引起的財(cái)富效應(yīng)》中，我們研究了超過(guò)20年的實(shí)證研究數(shù)據(jù)，鑒定中國(guó)匯率政策改革所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，刺激了中國(guó)買(mǎi)家在新加坡購(gòu)置私人房地產(chǎn)的活動(dòng)。相比其他外國(guó)買(mǎi)家，中國(guó)買(mǎi)家的住房消費(fèi)有更明顯的炫耀性特征與行為。

作者簡(jiǎn)介

樊穎

香港理工大學(xué)

建筑與房地產(chǎn)系助理教授

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英文簡(jiǎn)歷

Sing Tien Foo | 程天富

新加坡國(guó)立大學(xué)商學(xué)院

房地產(chǎn)系主任

城市與地產(chǎn)研究院(IREUS)院長(zhǎng)

英國(guó)·劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

教研領(lǐng)域：房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策、房地產(chǎn)金融與投資分析、房地產(chǎn)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)

宏觀經(jīng)濟(jì)政策改革與財(cái)富效應(yīng)

中國(guó)人民銀行于2005年7月21日宣布對(duì)匯率制度進(jìn)行重大改革，將人民幣(RMB)與美元(USD)脫鉤，然后過(guò)渡到以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣的浮動(dòng)匯率制度(以下簡(jiǎn)稱“政策轉(zhuǎn)變”)。

這政策轉(zhuǎn)變導(dǎo)致人民幣相對(duì)美元和新元的幣值上漲，意味著中國(guó)消費(fèi)者，特別是在新加坡買(mǎi)房的中國(guó)買(mǎi)家，擁有比以往更強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。這就是所謂的“財(cái)富效應(yīng)”(Wealth Effect)。

伴隨該脫鉤政策產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)只影響中國(guó)買(mǎi)家，其他外國(guó)買(mǎi)家則維持現(xiàn)狀。為排除政策轉(zhuǎn)變對(duì)消費(fèi)行為的影響，該研究將中國(guó)買(mǎi)家作為實(shí)驗(yàn)組，其他外國(guó)買(mǎi)家(印度尼西亞人、馬來(lái)西亞人等)作為控制組，采用雙重差分法(Difference-in-Differences，簡(jiǎn)稱DID)來(lái)衡量?jī)山M于政策前后的行為轉(zhuǎn)變。

此研究旨在證實(shí)，中國(guó)買(mǎi)家是否在經(jīng)歷財(cái)富效應(yīng)后，購(gòu)買(mǎi)更大的住房；是否體現(xiàn)炫耀性消費(fèi)行為的證據(jù)，比如更傾向選擇如頂樓、高樓層單位和(超)大戶型等象征財(cái)富和地位的住宅。

實(shí)證研究結(jié)果

實(shí)證分析結(jié)果顯示，在購(gòu)買(mǎi)私人房屋時(shí)，中國(guó)買(mǎi)家比其他外國(guó)買(mǎi)家更傾向于支付更昂貴的價(jià)格。具體而言，中國(guó)買(mǎi)家愿意為每平方米支付更高的單價(jià)，而非支付更高的總價(jià)。這表示中國(guó)買(mǎi)家并沒(méi)有增加住房消費(fèi)，即購(gòu)買(mǎi)更大平米的房子。

這種愿意支付每平方米更高單價(jià)的現(xiàn)象，更能體現(xiàn)炫耀性消費(fèi)的特征。

在政策轉(zhuǎn)變前，中國(guó)買(mǎi)家比其他外國(guó)買(mǎi)家平均為每平方米多付0.63%；政策轉(zhuǎn)變前后，這個(gè)差異大幅躍升至3.42%。

為了獲得更多證據(jù)支持，該研究進(jìn)一步測(cè)試實(shí)驗(yàn)組的“信號(hào)”屬性，即中國(guó)買(mǎi)家對(duì)“高樓層單位”“大型單位”和“昂貴單位”的偏好。

雖然在政策轉(zhuǎn)變之前，中國(guó)買(mǎi)家相對(duì)于其他外籍買(mǎi)家更趨于保守，但他們的行為在2005年政策轉(zhuǎn)變之后發(fā)生了變化。他們(實(shí)驗(yàn)組)對(duì)高樓層單位的需求增加了2.37%，對(duì)大型單位需求增加了3.34%，對(duì)住房市場(chǎng)中更昂貴單位的需求增加了5.91%。

該研究進(jìn)一步度量了實(shí)驗(yàn)組在多大程度上，愿意為上述信號(hào)屬性付出更多金錢(qián)。利用外國(guó)買(mǎi)家于1995年至2017年期間的近1萬(wàn)9000項(xiàng)交易記錄，該研究分析了具有不同特征的買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)行為上的異質(zhì)性，包括在政策轉(zhuǎn)變前后，中國(guó)買(mǎi)家與其他外國(guó)買(mǎi)家的行為差異，以及對(duì)信號(hào)屬性有偏好的行為差異等。

結(jié)果顯示，與其他外國(guó)買(mǎi)家的對(duì)照組相比，中國(guó)買(mǎi)家對(duì)高樓層單位，為每平方米建筑面積支付了11.0%的溢價(jià)，對(duì)較大單位支付了7.25%的溢價(jià)，及對(duì)昂貴單位支付了4.61%的溢價(jià)。

綜合上述分析，中國(guó)買(mǎi)家在政策轉(zhuǎn)變后的行為可歸納為以下三個(gè)特征：

一、愿意支付更高每平方米的單位價(jià)格；

二、表現(xiàn)出對(duì)信號(hào)屬性(高樓層、大單位、高單價(jià))的需求；

三、愿意為所有信號(hào)屬性支付更多費(fèi)用。

這些特征為2005年政策轉(zhuǎn)變所引發(fā)的私人房地產(chǎn)的顯性消費(fèi)提供依據(jù)。

此外，中國(guó)買(mǎi)家的行為也體現(xiàn)出異質(zhì)性的特征。中國(guó)買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)高收入社區(qū)，以及有中國(guó)居民網(wǎng)絡(luò)群集的社區(qū)的私人房地產(chǎn)時(shí)，有更明顯的炫耀性消費(fèi)動(dòng)機(jī)。

此外，對(duì)于作為自住者的中國(guó)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，釋放信號(hào)的動(dòng)機(jī)比投資者更明顯。相比地位和聲望，投資者可能對(duì)投資回報(bào)更感興趣。

財(cái)富沖擊傳導(dǎo)機(jī)制

通過(guò)一系列的證偽測(cè)試，研究排除實(shí)驗(yàn)組的支付意愿與其他因素有關(guān)的可能性，如國(guó)籍偏差或種族關(guān)系、信息劣勢(shì)或迷信思想等。

中國(guó)買(mǎi)家在住房市場(chǎng)的炫耀性消費(fèi)行為，也并非由移民傾向或避風(fēng)港動(dòng)機(jī)引發(fā)。

因此，該研究為財(cái)富效應(yīng)和炫耀性消費(fèi)的因果關(guān)系提供了證據(jù)。在新的相反證據(jù)出現(xiàn)之前，我們無(wú)法找到可以解釋財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致住房顯性消費(fèi)的其他理由。

在更廣泛的層面上，該研究可連接到金融自由化和國(guó)外資本流動(dòng)等相關(guān)的文獻(xiàn)。它也增進(jìn)我們對(duì)國(guó)際住房市場(chǎng)中的財(cái)富沖擊傳導(dǎo)機(jī)制的理解。

我們不能忽視外國(guó)資金流對(duì)新加坡本地房地產(chǎn)市場(chǎng)所可能帶來(lái)的沖擊。大量的外國(guó)投機(jī)資金可能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面的影響。

在必要時(shí)，政府會(huì)果斷入場(chǎng)干預(yù)，通過(guò)針對(duì)性的降溫措施來(lái)防止因國(guó)外資金炒作，而引發(fā)的市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象。

文章首發(fā)于《聯(lián)合早報(bào)》

原題為“樊穎，程天富：財(cái)富效應(yīng)對(duì)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)新加坡私宅的影響”

作者：樊穎，香港理工大學(xué)建筑與房地產(chǎn)系助理教授；程天富，新加坡國(guó)立大學(xué)城市與地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)兼商學(xué)院房地產(chǎn)系主任